一方面是资本涌入，另一方面是业务素质欠发达。郑州高铁商务区还很年轻，有待检验。
位于高铁商圈的购物中心
□大河新闻·大河金融立方记者 杨潇 实习生 张立耀 刘韵文 记者 朱喆 摄影
核心提示|15.82亿元！近日，华润拿下郑州高铁站东广场8块商业地块。这也是继2016年高铁站区接到宝能“千亿计划”后拿下的又一个超级大单。
郑东高铁商务区即将崛起，它可能是国内第一个以立体交通枢纽为中轴的商业生态系统。然而，华润只是领先者之一。无论是先入局的绿地、海马、永和、汇意、盛龙、宝能等，还是丹尼斯等在外场跃跃欲试的商业公司，大佬们的“共享餐故事”，都在酝酿着较量才刚刚开始。
15.82亿“地票”，华润吞下郑州高铁站片区8块商业用地
当靴子落地时，郑州东站东广场区域的8个核心商业地块被华润吞并。
6月5日，消息一经公布，引起业界深刻震动。
据了解，华润地产与河南省郑州新区建设投资有限公司购买的8幅商业用地均以起拍价出售。使用权总面积0.2平方米（约168.3亩），总金额15.82亿元。
上个月底，首拍时八块地块的拍卖出现了动荡。三幅地块未能拍卖，三幅地块被暂停，两幅地块被出售。竞标结束后，官方宣布所有竞标无效，择日进行。郑州公共资源交易中心（郑州市招标局）回应称“因网络故障，拍卖中断”。结果，5日上午完成了转售。
华润新购168.3亩商业用地价值多少？
这或许可以从两个维度来解释：一是华润完成了郑州东站东广场中央景观轴西南侧的定位。与它在二七广场（华润万象城、华润悦府、华润大厦等）取得的边缘地位相比，显然不在一个档次上。
其次，近两年，华润在郑州推动第二个“新时代广场”。与万象城、万象汇等传统商圈不同，这个中国顶尖品牌更适合在城市中央商圈生存。从上到下的品牌结构、从内到外的业态布局，凸显一个特点：贵。例如，华润在“时代广场”的第一家店就在上海陆家嘴。
一句话概括，老大哥作为超级商业体的诚意来了，精准满足了高铁站区“打造商圈、树立标杆”的刚性需求。
公开资料显示，东广场区域规划为地下三层建筑。地面将是花园式的中轴景观，七里河与东风运河的交汇处也将在此交汇。这个庞大的地下工程于三年前开工建设，首层与高铁站、郑州汽车站、公交总站设置了人行沟通通道，实现了人流分流、零换乘。未来，行人可利用高铁站西广场地下通道，将东西广场全面互联。穿越东广场、东三环将不是梦。
此外，根据国土资源部门此前的土地供应明细，郑州东站东广场仍有大量商业用地等待释放。仅去年一年，就有近30块、500多亩土地挂牌出售。因此，“东广场”的餐食共享盛宴只是开始，丹尼斯、保利等新大佬的场外候补券也值得期待。
高铁商务区凭借得天独厚的资源禀赋，正在吸引多方投资。
华润只是餐前就到桌的分享者之一。此前，正商、宝能、碧桂园、凯霖、国康等大牌已经入座。近年来，郑州高铁站东广场片区的发展被大桶资金水浇灌，异常火热。
例如，承诺郑州“千亿计划”的宝能，去年11月就获得了东广场片区8块商业用地，并敲定了多个超高建设项目：369-米宝能国际黄金广场。茂中心，两栋240米高层，一栋150米高层。至此，郑州新的天际线被推高。
从进入者来看，大多实力雄厚，既有央企，也有地方国有、民营资本。郑州高铁站正在打造国内高铁枢纽商务区新模式。
“郑州高铁站的前瞻性规划和功能设计决定了它的独特性。”郑州市一位商业专家分析道。
十多年前，中国打响了高铁建设战争的第一枪，并逐渐确定了郑州建设“米”字形高铁枢纽的独特人才。 2009年，郑州市先后发布《关于郑州综合交通枢纽核心区城市设计的公告》和《郑州综合交通枢纽片区控制性规划》，郑州东站片区建设战正式打响开始了。
记者注意到，郑州高铁东站与上海虹桥站、西安北站、杭州东站、武汉站等远离市区的新高铁枢纽商圈不同。郑州东站位于郑州东三环内。 ，在郑东新区拥有核心成熟的配套设施。
这几乎是全国最发达的高铁枢纽，“3到6”小时即可到达全国几乎所有经济核心城市。除水路匮乏外，郑州东站30分钟直达机场，几乎覆盖所有交通方式，实现高效的陆空交通联系。
不仅如此，它还承载着河南诸多国家政策红利。比如郑州自贸试验区、电子商务综合试验区等不断与之兼容并释放叠加效应，使总部经济集聚迅速成为现实。
从目前来看，郑州东站将成为郑州中高端写字楼最集中的“林区”。郑州东站商圈的轮廓和气质正在逐步形成。例如，在郑州东站西广场区域，仅在绿地区域就有“双塔”地标（郑东绿地中心）、源盛国际、绿地之窗、新都会、以及嘉逸东方建正大厦、永和环球星大厦 区内有东方中心、凯利国际中心、凯林国际金融中心、正商和谐大厦等近50栋中高端写字楼。许多单体建筑的税收贡献甚至可以相当于中西部地区一个中等规模开发区的税收贡献。
商贸经济的快速集聚，为郑州东站带来了丰富的中高端客流。同时，也引发了该地区商业经济的快速初始化。目前已建成的海汇中心、正大乐城、汇艺银河巷、盛龙车站广场、永和i89等已陆续开业。未来还将开业绿地天空城（绿地中心南塔商业）和海汇中心。二期等正在持续实施中。
商业高地遭遇商业低谷，展现“白领食堂”的尴尬
虽然资本不断增加，郑东高铁站逐渐成为商业高地，但目前的商业质量并不理想。
记者注意到，郑州东站周边已启动的零售商业项目在当地市场尚未释放出足够的品牌号召力，也未完成业态定型和市场定位。事实上，整体招商尚未完成，空店率较高。
记者走访现场发现，拥有中原首个近2000平米双曲面大篷、素有“郑州世贸中心”之称的汇艺银河，因一则消息迅速成为“网红胜地”。在抖音上走红的求婚视频。 “郑州最大的Coco奶茶店刚刚在这里开业。不过，除了夜间人流量激增外，白天各种商铺、卖场都空无一人。招商品牌大多是餐饮行业，比如嘿汤、Coco、天天便利店、太平洋咖啡、小龙坎等餐饮业态购物店业态目前仅有国际知名奢侈品街等少数高端购物店。
百米外，升龙站前的广场上，虽然商场有五层，但目前只有四楼的电影院和KTV在营业。记者走访期间，其余楼层无论是投资还是装修都处于停滞状态。状态。
记者注意到，目前正大乐城商场的人流较为稳定，该商场地上四层，地下一层。定位打造集餐饮、购物、文化、娱乐等功能于一体的商业综合体。目前耐克、阿迪达斯、Kappa等知名品牌也已入驻，一楼保税国际超市已开业。三楼和四楼分别为餐饮和影院设施。不过，每层楼仍有商铺等待填补，招商电话也覆盖了每层楼，
一路南下，作为海马集团在郑州打造的第一个商业项目，海汇中心历时4年、耗资数百亿。虽然去年9月份开业迎客，但除了三楼作为海底捞使用的人流量外，其他楼层的店白天人流量有限。从现场的招牌可以看到，已经招商的项目包括优派影城、沃库、十里养场、金宝贝早教、斯纳格法餐、大琴地、阿海餐厅、四小姐之家、仙境等品牌，一楼主要是便利店和餐厅，这也符合其“城市客厅”的定位。但这与此前推动建设包括一条商业步行街、两座星级酒店、六栋甲级写字楼和一个企业会所的商业综合体有明显差距。
商业高地与商业低点的悖论正在郑州东站西广场上演。
对于该地区现有商场或商业街的经营现状，不少业内人士仅评价“目前只是附近写字楼白领中午吃饭休息的大型食堂”。
商圈成熟可能还需要8年，东西广场联动将是解决问题的关键
“拥有足够数量的优质企业和精英聚集”，郑州东站商务区前景广阔。这是众多受访企业和潜在参与者的一致共识。但现实中，目前西广场地区不少商业实体的表现并不理想，迫使人们对这一商圈的设立持批判态度。
诚然，任何商圈的成熟不仅需要高密度的客流，更需要丰富的商业元素的积累。例如，时间成本也是培养消费者选择“新恋目的地”的关键因素。
据上海贝兹资产管理有限公司总经理谢涛介绍，郑州东站西广场片区商圈
文化发展的短板在于，大部分商业地产资源都是按照房地产开发商的思维来管理的。
他表示，东站地区土地成本相对较高，导致不少项目总体投资较高。为了尽快回笼资金，不少开发商减少了商业地产的规划、设计和投资。此后，由于缺乏专业的运营团队，很难找到正确的打开市场的方式，导致无限期的“空消费”。
这个说法是正确的。目前，西广场地区的商业建筑大部分面积不足5万平方米。在高大写字楼的丛林里，知名商业企业星罗棋布，有商场、超市、便利店、娱乐服务等，就连正大乐城，地面临街店里的小面馆也有。地板也决定了它的实际发展。唯一值得注意的就是海底捞等几家餐饮企业，但在如此大的商业地段充当核心引流器显然很难。
另一位业内人士透露，西广场某商户开业后，运营团队核心岗位频繁离职。就连总经理人选也只是“补充”了。
这说明，商圈的形成并不能仅仅靠高净值人群的流动和众多优质企业的聚集来完成。事实上，商业综合体的规模和密度、商业业态的丰富程度、国内外品牌的聚集数量，都是商圈生态的基本要素。而且，不同类型的商场、百货、超市等类型的卖场需要聚集在一起，才能产生实际的规模效应和辐射能力。
“年均交易额超过50亿元，这是郑州东站能否形成商圈最直观的KPI（指标）。”丹尼斯集团百货部副总监波涛表示，西广场商业集群整体发展缓慢，不仅仅是因为现有物业条件存在问题。事实上，国内零售业在打造和掌控适合高铁商圈、高密度商圈门店的新业态方面已经十分匮乏。 “太古里被视为高密度核心商圈的标杆，那么，如果把它带到高铁站商圈，会成功吗？”
不过，郑州东站片区能够打通地下网络，不仅解决了东西广场的分离，而且提供了高效的联系，这给投资者和零售商带来了鼓励和希望。
一个类似的案例是日本新干线的京都站，它是该地区最重要的大型休闲购物中心和聚集地之一。站房是建在火车站上的商业综合体。 23万平方米的体量注入了一个包含五星级酒店、大型百货、剧院、商业街、广场、空中花园等公共空间和停车场的综合体。元素。此外，还有目前世界上最长、最高的半室内空中走廊。
“国内还没有成熟的高铁商务区案例，而郑州已经是先行者。也许未来，郑州方案将成为国内建设高铁商务区的新标杆。”谢涛认为，发达的地下通道不仅能解决铁路线对商圈的分隔，为地上商业主体集群提供便捷的联系，也为地下商业业态的成长提供土壤。但商圈距离敲定仍需8年时间，国贸360正东购物中心（绿地新都会）、华润时代广场、绿地天空城等大型商业项目已建成并入市。