实探！神盘频出的地铁口，新地王即将上市，蔡甸房价天花板将破13000元/平？！
近年来，随着武汉城市的外扩，带动了各大远城区的发展。在这些远城区中，蔡甸一直是热门片区，凭借着不限购的政策优势、轨道4号线地铁以及中法生态新城等利好，蔡甸在武汉楼市中的表现非常抢眼，房价也节节攀升，不仅突破了万元大关，更有直上13000元/平之势。
2018年-2019年，蔡甸地铁沿线房价普遍在8000-9000元/平左右，众多刚需购房者趋之若鹜，出现了中国核建锦城、金地中法仟佰汇等超难买的神盘。
从2019年底到今年，随着片区新项目的增多，片区房价突破万元大关，蔡甸前地王项目正商书香华府首开均价更是突破11000元/平。
蔡甸老城区新房房价
今年，楼面价6055.77元/平米的蔡甸地王入市，大有将蔡甸的房价逼至13000元/平甚至更高的水平。
但是，与此同时，受整个武汉楼市大环境的影响，加上片区新项目不断入市，以及价格上涨的影响，即使许多项目开启分销，也难以阻止蔡甸楼市热潮的褪去。
表现最明显的要数金地中核凤凰城（也称“金地格林格林”），在2019年房价万元以内时，一房难求，延续了中核和金地众人抢房的神话。
如今开盘均价从2019年底的10416元/平，涨至约11248元/平，很多人表示房子好买多了，而且金地中核凤凰城中间还启动了一段时间的分销才清完所有房源，目前即将加推最后一栋住宅。
而今年上市的新项目整体去化也不如人意，日光盛景难现。
神盘频出的地铁口，地王入市，房价或将突破片区新高？
今年，蔡甸的一起土拍引起了武汉楼市的轰动。
6月18日，蔡甸区的P（2020）037号的地块，引来了包括金融街、房投、天纵等房企的参与，最终经过121轮竞拍，湖北楷焌房地产开发有限公司以总价14.34亿元，溢价73.01%竞得P（2020）037号宅地。该地块成交楼面价6055.77元/平方米，是目前蔡甸区的地王！
而此前蔡甸最高的地价是正商的正商书香华府项目地块，楼面价约4000.05元/平，该地块楼面地价相当于在其基础上直接跳涨2000元/平！
前几天，楼市动态实探小分队了解到该地块9月份规划方案已经公示，项目案名为蓝光·雍锦香榭，即将于在12月份开盘。
经过楼市动态实探小分队湿地探访，总结项目看点如下：
1、蔡甸区新地王，楼面地价破6000元/平，或将带领蔡甸房价踏上13000元/平的阶梯；
2、片区新盘频出，周边新盘众多，项目价格劣势明显；
3、位于中核世纪广场背后，距离地铁口200米，位置不错；
4、交通、商业等配套齐全，但是项目周边工业园、厂房多，微观生活环境较差；
5、89平通透三房，主打刚需，户型面积小或成获客突破口；
蓝光·雍锦香榭项目位于中法生态城片区，距离4号线地铁站凤山路D出口约200米左右。
地铁4号线凤凰路站
紧邻金地中法仟佰汇，与中国核建锦城和金地格林格林一街之隔。
蓝光·雍锦香榭项目
蓝光·雍锦香榭的楼面地价6055.77元/平方米，跟之前黄陂宋家岗前地王中城新时代的6027元/平差不多，参考中城新时代的价格，前期小高层带装修开盘均价13100元/平，最近一期开盘带装修备案均价14000元/平。
而且据置业顾问的说法，金地朗悦距离地铁位置较远，且周边配套不完善，高层均价在12000元/平左右，蓝光·雍锦香榭价格暂时未出，但是可以参考这个价格。
按照以上推测，蓝光·雍锦香榭项目房价带装修最低应该在12000元/平，卖到13000元/平也是极有可能的。
项目附近二手房房价
而且从该片区的二手房价格来看，均价在10000——11000元/平左右。根据贝壳找房数据，最近成交的建筑时间2013年左右的中核世纪广场均价在11120元/平。
二手房成交价格
综合前面对区域房价分析，说明蔡甸购房者对价格接受度大概在1万-1.1万左右。作为蔡甸地王的蓝光·雍锦香榭在价格方面会比较吃亏。
地铁+商业+教育医疗配套完善，微观居住环境是短板
多家房企经过121轮竞拍，溢价73.01%地块，竞争之激烈的背后，可见蓝光·雍锦香榭项目优越的地理位置和成熟的配套。
①距离地铁口不到200米，交通优势明显；
蓝光·雍锦香榭项目位于蔡甸区蔡甸街腾飞路与凤凰路交汇处以西。
从交通来看，项目距离地铁4号线D出口，直线距离不到200米，步行3~5分钟左右，非常近。
项目到地铁口的距离
地铁四号线连接蔡甸老城区，经过汉阳核心、楚河汉街，连接武昌火车站和武汉火车站，可通过换乘到达武汉三镇。
根据实探小分队测试，从地铁4号线凤凰站到达王家湾，大概35分钟左右，从王家湾换乘3号线到武汉商务区，仅3站路。对于在王家湾、武汉商务区上班的人来说，非常方便。
项目到王家湾地铁站仅需34分钟
另外，项目附近的汉蔡高速免费，连接了绕城高速、四环线、三环线以及琴台大道，同时中核世纪广场前面的主干道—汉阳大道，直达王家湾。
整体来说，项目在交通方面还是非常有优势的。
②商业配套齐全，但是目前人气不足，略显萧条；
项目前面就是蔡甸发展比较成熟的中核世纪广场商圈，以及欧尚超市、肯德基。同时距离一站地铁的蔡甸老城区还有中百仓储、新福茂中央广场等商业配套。
欧尚超市入口
除此之外，在中核世纪广场东边，是金地中法仟佰汇打造的以吃喝玩乐为主的约7万方体验式商业街区——金地凤凰街6号，目前正在招商，据说已确定引入海底捞。届时，项目周边将集齐中核世纪广场、欧尚超市、金地凤凰街6号，三大超强配套。
金地凤凰街
但是根据目前实探小分队探访，中核世纪广场很多商业已经关门，据说是在进行整改。欧尚超市也人气不足，到了晚上，中核世纪广场外面摆摊的比较多，拉低了整体商业的形象。
中核世纪广场很多店铺关门
中核世纪广场外面摆摊的
可能是因为周边多为新项目，大部分还未交房，导致片区人气不足，随着更多项目交房，入住人口增加，将会带动相应的商业繁华。
③后官湖大区域生态环境，难掩周边工业园硬伤
项目直线距离1.2公里，就是武汉最大的湿地公园—后官湖湿地公园，素有武汉“绿肺”之称，这里有武汉市第一条郊野绿道，环境非常优美。
后官湖美景 图源网络
但是在项目周边有工业园、厂房环绕，动态小分队探盘的时候，还发现项目后方，有浓烟冒出，项目左右两侧不时有运货的大车出入，整体居住体验会比较差。
后方工业园浓烟
④知名外国语学院在侧，教育医疗配套配套较完善
在教育方面，片区有武汉市高端的国际化外国语学校，武汉市中法新城外国语学校，是一所民办9年制学校，学费相对比较高。
外国语学院学费图片来源网络
在距离一站路的新农地铁站附近，还有中法友谊小学和新农中学公立学校，另外在蔡甸老城区还有莲花湖中学和武汉市蔡甸区第二小学。
周边教育医疗配套
医疗方面，在汉阳大道往王家湾方向，距离项目5公里左右有华中科技大学同济医院。
总的来说，在远城区内，项目所在片区的相关配套还是非常完善的。
项目中规中矩，户型和精装或将成制胜利器
再来看看项目本身：
按照规划方案显示，蓝光·雍锦香榭总用地面积约78911平方米，总建筑面积约平方米，计容建筑面积平方米，项目由住宅、商业、幼儿园等组成，共13栋住宅，1栋商业，1栋幼儿园，其中10、11、12、15号楼为装配式建筑。幼儿园建筑面积约2731平方米，为9班幼儿园。项目建筑密度为17.24%，容积率为3，绿地率为30%，住宅总户数为2217户，可居住总人数约7094人，包含机动车位2842个，非机动车位1215个。
项目效果图
根据效果图可以看到，项目南北向分布三列住宅，外围住宅为超高层，中间为小高层。根据规划方案，1号楼24层，2号楼16层，3号楼25层，4号楼为幼儿园2层，5号楼25层，6、9号楼18层，7、8、13号楼33层，10、11、12、15号楼34层，14号楼为商业2层。
从项目规划方案来说，整个项目比较中规中矩。
项目开发商为蓝光地产，成立于1990年，在全国项目较多。2013年进入武汉，目前在武汉开发了光谷的蓝光COCO时代、硚口古田的蓝光林肯公园和汉南纱帽街的蓝光雍锦天府三个项目，在武汉口碑一般。
项目效果图
目前项目售楼部还在建设之中，项目展厅设在王家湾摩尔城，据置业顾问介绍，售楼部将在11月左右开放，12月份预计首期开盘。从6月18日项目拿地，到规划方案出炉，到计划开盘时间，仅仅半年，可见其节奏之快。
据了解，蓝光·雍锦香榭将采取带装修交付，主推建面约89平三房、98平三房两卫，以及108、118平米四种户型，目前项目具体户型图还没出来。
根据其户型来看，还是主打刚需，再结合前面分析的价格原因，蓝光·雍锦香榭此次很有可能通过小面积的户型设计，来降低首付，从而突破高价拿地之围。
毕竟按照13000元/平米的价格计算，89平米的总价大约在元，首付34.7万左右，而同片区的金地格林格林最小面积105平，均价11248元/平，总价在元，首付35.4万左右。
这样一比较，总价和首付差不多，而蓝光·雍锦香榭距离商业更近，在园林景观、户型设计方面做一些亮点，再或者在精装上下点功夫，那么单价偏高的缺陷将会有一定程度的弥补。
总体点评：
1、蓝光·雍锦香榭近地铁、过街就是商业，地理位置优势比较明显；
2、项目微观环境不太好，影响居住体验，寄希望于后期工业园、厂房搬迁；
3、拿地价格比周边项目拿地价高约一倍，再加上周边新盘比较多，且二手房房龄较新，竞争激烈，价格劣势明显；
4、开发商知名度不高，整个项目规划中规中矩，无突出亮点，未面市的户型和精装或成致胜砝码。
END
买房好时机