济南进入抢房节奏 如何避免沦为韭菜?

日期: 2025-03-17 03:09:57 |浏览: 1|编号: 80838

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济南进入抢房节奏 如何避免沦为韭菜?

昨晚文旅城终于开盘了。

说百分百清盘是假,但只剩了底层和顶层是真。

靠近高速公路,毛坯均价逼近15000元。

东绕城高速附近,一直是刚需供应的压舱石。

但今年,从开年以来,供应一直在减少。

加上全国范围内,通胀预期和房价看涨的情绪。

让东绕城高速附近又回到了被“抢购”的高光时刻。

这“抢购”的背后,抢的是房子,更是对资产的预期。

房子,好像不仅是“房子”更是“房产”。

但哪些是跟风抢购,哪些是账面富贵,哪些又是真资产呢?

很复杂的问题,仅看新房市场的动态,回答不了。

挤空(真的是靠“挤”的)看了2个社区的3套二手房,又走访了几个从事中介的朋友。

希望能得窥真资产的一点点斑吧。

现象一:奥体西路,丰奥家园,价值600万的“纯毛坯类鬼屋”

小区开发商是原东拓,现济高。

物业成功换成了万科物业,门口的封闭管理做的很到位了。

(丰奥家园南区入口)

景观、绿化虽然有年代感,但不得不说,处理的算很有良心,喷泉、假山、景亭……,景观的舒适度还是可以的。

(丰奥家园社区,傍晚实拍)

中介的小伙子说年后这个小区的二手房,小户型成交的不错。

划重点,是小户型。

了解小区的过程中,竟然遇到了一套这样的房子。

(丰奥复式,地上2层,地下1层)

在天色擦黑的7点多,安姐犹豫再三才鼓起勇气踏进去,探探究竟。

(内部状况实拍)

正常此房型应该是这样的。

(地上两层复式,围栏封闭的私家庭院)

地上2层,地下1层,因为外延有拓展,在轰轰烈烈的拆违拆临中,保留违建部分就不能办理房产证(或不能办理过户),想正常办证进入二手房市场,只能拆到这个样子。

启示:

普通地段只适合购买普通住宅,不要向普通地段要奢居

现象二:奥体中路,海信贤文世家,价值300万的“顶账样板间”

一直对卖冰箱的干地产,没啥好感。

不过实地去走了走小区,观感还不错,可圈可点。

入口门岗封闭管理,但和丰奥家园的万科物业比,从门岗的硬件、到保安小哥的形象、再到保安小哥对出入口操作的业务熟练度,有明显的、可感知的逊色。

绿化很不错,比隔壁华彤苑高了不止一点点。

儿童乐园和活动设施,是社区的亮点。

儿童乐园有适合大童的攀爬、滑梯,不远处还有一个适合小童玩乐的场地。

有激烈运动的篮球场也有舒缓运动的健身器材。

(海信社区活动场地)

在新建小区中,算比较良心的配置。

电梯、大堂公区、入户门,都还可看。

但社区密度比较大。

中介推荐的这套房子,在一栋三梯六户的楼上。

(海信入户门)

海信贤文世家二手房大部分还没出高税期,买卖很少,不过观感不错。

中介的小伙子也是第一次进来,很惊喜,可以预见,明年过了二手过户的高税期,这个社区应该会成为他的“主战场”吧。

启示:

买新房,物业、景观、电梯、大堂这些公共区域,别忽视。

二手房阶段,将实打实决定房产热度和价格。

现象三:奥体片区,链家店走访

经十路南,辅仁学校片区,奥体片区,地产火热的时候,总是先火起来。

财富中心、银座花园、全运村都是“客多房少”的状态。

(贝壳app实时截图)

这个片区二手房,改善三室依然好卖,但四室严重缺货。

全运村一些顶层复式的四室,在2015年前后,相对于标准层三室,是滞销的。

但中介的小伙子说,现在,带电梯非坡顶的正常顶层复式也变得抢手了。

(绿城系二手房,典型四室户型)

银座花园和全运村的少量四室,户型不太好,现在四室需求一般靠汉峪的舜山府和刘智远的金茂府分流。

(杭州集中拍地的限定条件)

相对于杭州市场,济南目前在售的新房改善产品,也还是落后的,所以好好挑吧,争取落伍的慢一点。

启示:

改善片区,考验挑户型的能力,无明显瑕疵的三室,特别是四室,是二手市场的“硬通货”。

总结一下感悟吧。

想买别墅、叠墅的,参照第一条。

盛福片区下半年将迎来集中供应,想在高新区周围置业的,参照第二条。想让二手房有热度、好转手、居住舒适度高,社区整体的品质感,真的很重要。

想改善置业的,考虑CBD、仁恒奥体公园世纪、金茂府、东山府以及大汉峪的尾货的,还是尽量上车四室吧。

去年年底,安姐劝你大胆入市。

今时今刻,安姐劝你胆大也要心细。

需要居住、着急上学的,该抢就抢吧。

但也别让“抢”的情绪左右决策。

多看看二手房,让情绪冷静一下,说不定也能淘到宝。

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