济南进入抢房节奏 如何避免沦为韭菜？
昨晚文旅城终于开盘了。
说百分百清盘是假，但只剩了底层和顶层是真。
靠近高速公路，毛坯均价逼近15000元。
东绕城高速附近，一直是刚需供应的压舱石。
但今年，从开年以来，供应一直在减少。
加上全国范围内，通胀预期和房价看涨的情绪。
让东绕城高速附近又回到了被“抢购”的高光时刻。
这“抢购”的背后，抢的是房子，更是对资产的预期。
房子，好像不仅是“房子”更是“房产”。
但哪些是跟风抢购，哪些是账面富贵，哪些又是真资产呢？
很复杂的问题，仅看新房市场的动态，回答不了。
挤空（真的是靠“挤”的）看了2个社区的3套二手房，又走访了几个从事中介的朋友。
希望能得窥真资产的一点点斑吧。
现象一：奥体西路，丰奥家园，价值600万的“纯毛坯类鬼屋”
小区开发商是原东拓，现济高。
物业成功换成了万科物业，门口的封闭管理做的很到位了。
（丰奥家园南区入口）
景观、绿化虽然有年代感，但不得不说，处理的算很有良心，喷泉、假山、景亭……，景观的舒适度还是可以的。
（丰奥家园社区，傍晚实拍）
中介的小伙子说年后这个小区的二手房，小户型成交的不错。
划重点，是小户型。
了解小区的过程中，竟然遇到了一套这样的房子。
（丰奥复式，地上2层，地下1层）
在天色擦黑的7点多，安姐犹豫再三才鼓起勇气踏进去，探探究竟。
（内部状况实拍）
正常此房型应该是这样的。
（地上两层复式，围栏封闭的私家庭院）
地上2层，地下1层，因为外延有拓展，在轰轰烈烈的拆违拆临中，保留违建部分就不能办理房产证（或不能办理过户），想正常办证进入二手房市场，只能拆到这个样子。
启示：
普通地段只适合购买普通住宅，不要向普通地段要奢居
现象二：奥体中路，海信贤文世家，价值300万的“顶账样板间”
一直对卖冰箱的干地产，没啥好感。
不过实地去走了走小区，观感还不错，可圈可点。
入口门岗封闭管理，但和丰奥家园的万科物业比，从门岗的硬件、到保安小哥的形象、再到保安小哥对出入口操作的业务熟练度，有明显的、可感知的逊色。
绿化很不错，比隔壁华彤苑高了不止一点点。
儿童乐园和活动设施，是社区的亮点。
儿童乐园有适合大童的攀爬、滑梯，不远处还有一个适合小童玩乐的场地。
有激烈运动的篮球场也有舒缓运动的健身器材。
（海信社区活动场地）
在新建小区中，算比较良心的配置。
电梯、大堂公区、入户门，都还可看。
但社区密度比较大。
中介推荐的这套房子，在一栋三梯六户的楼上。
（海信入户门）
海信贤文世家二手房大部分还没出高税期，买卖很少，不过观感不错。
中介的小伙子也是第一次进来，很惊喜，可以预见，明年过了二手过户的高税期，这个社区应该会成为他的“主战场”吧。
启示：
买新房，物业、景观、电梯、大堂这些公共区域，别忽视。
二手房阶段，将实打实决定房产热度和价格。
现象三：奥体片区，链家店走访
经十路南，辅仁学校片区，奥体片区，地产火热的时候，总是先火起来。
财富中心、银座花园、全运村都是“客多房少”的状态。
（贝壳app实时截图）
这个片区二手房，改善三室依然好卖，但四室严重缺货。
全运村一些顶层复式的四室，在2015年前后，相对于标准层三室，是滞销的。
但中介的小伙子说，现在，带电梯非坡顶的正常顶层复式也变得抢手了。
（绿城系二手房，典型四室户型）
银座花园和全运村的少量四室，户型不太好，现在四室需求一般靠汉峪的舜山府和刘智远的金茂府分流。
（杭州集中拍地的限定条件）
相对于杭州市场，济南目前在售的新房改善产品，也还是落后的，所以好好挑吧，争取落伍的慢一点。
启示：
改善片区，考验挑户型的能力，无明显瑕疵的三室，特别是四室，是二手市场的“硬通货”。
总结一下感悟吧。
想买别墅、叠墅的，参照第一条。
盛福片区下半年将迎来集中供应，想在高新区周围置业的，参照第二条。想让二手房有热度、好转手、居住舒适度高，社区整体的品质感，真的很重要。
想改善置业的，考虑CBD、仁恒奥体公园世纪、金茂府、东山府以及大汉峪的尾货的，还是尽量上车四室吧。
去年年底，安姐劝你大胆入市。
今时今刻，安姐劝你胆大也要心细。
需要居住、着急上学的，该抢就抢吧。
但也别让“抢”的情绪左右决策。
多看看二手房，让情绪冷静一下，说不定也能淘到宝。