直研社 | 天津二手房，真太难了！
新房市场有点热闹，改善盘正在放量。
一说这个，就有人不爱听。
“我的房子挂了半年都卖不出去，你竟然还说市场好？”
新房市场有起色，是事实；二手房卖不出去，也是事实。
天津楼市又没走方阵，怎么可能步调统一。
重点强调：新房、二手房早就不在一条赛道上了！
新房市场，改善盘在涨，中海天空之镜报价都有4.8万/平米的了。
刚需盘不涨，虽然量没蹿，但价还算平稳。
二手房呢？量涨价跌。
除了重点学区房和次新房，其它房子降价也不见得卖的出去。
这个客观事实，需要认清。
天津是新房市场，还是“新房癌”比较严重的城市。
如果新房没全面起势，绝大多数二手房都没机会。
5月，二手房成交高峰还在。
贝壳找房、我爱我家、中原地产三家共成交5881套，只比4月少2%。
这是今年的特殊之处。
2020年疫情，数据不俱参考性。
2019年5月的成交量，可是比4月少了10%。
新房、二手房，都能说明，今年小阳春后市场没凉。
不是说“没凉=涨价”，而是“没凉=量稳甚至量涨”。
二手房4月中旬下了个小台阶，并没有跳悬崖。
之后一直维持在工作日100多套、周末200多套的水平。
是什么维持了高成交量？
今年7月才报名，学区季延长，还有家长在拼学区房。
主要在和平、河西、南开。
贝壳数据：和平5月就成交了约400套，占全天津8%。
行情刺激。
集中卖地也好、改善盘涨价也好，多少对观望的人有情绪刺激。
倒不是说吸引更多增量，而是一直犹豫不决的人，这段时间也下定决心了。
二手房成交量高，也是改善类新房火的原因。
卖一买一释放了需求。
5月带看量基本与4月持平，依旧处于高位。
楼市活跃度没降，这对卖一买一的置换来说是好事。
想想去年下半年，流动性卡死了，降价割肉都无人问津，现在至少有上门看房的。
新房有量就有价，但二手房有量也不一定有价，除非持续飙到一定高度，显然现在还没到。
说白了，现在二手房的量，是靠降价冲出来的。
除了重点学区房、次新房，很少有不降价能卖出去的。
你割一刀、我割一刀，整体均价不降才怪。
所以5月二手房成交均价继续下探，走出了个“滑梯状”。
在这条线背后，似乎看到了业主们的“逃跑计划”。
没毛病，值得支持，现在正是换筹的好时候。
即便你的房子买时千好万好，但毕竟不是茅台，不会越放越贵。
物业、户型、窗墙比、外立面……不是旧了就是跟不上时代了，未来拿什么支撑房价呢。
如果割点肉，换个能跟上大势的新房，是正确的选择。
比如馨名园这套108平米房源，位置挺好，南开区白堤路，还是个一楼。
割肉也太狠了，都大出血了。
同类型房源，基本要2.8万/平米，这2万/平米就卖了。
这个小区，只在今年3月成交了一套房源，也是很难卖了。
最近降价较多的房源，前10名中，9个都来自河东、河北、红桥。
大户型、小户型都在降。
上半年，土地市场和新房市场，彻底坐实了天津热度“南聚”的马太效应。
河西次新房，已出现涨价苗头。
详见。
仁恒海河广场有套房源，关注的人不少，一周带看5次，30天带看17次。
虽然总价降了10万，但还是比较扛的。
等年底，南开5万+、6万+的新盘入市，这些5万左右的次新房，优势就明显了。
至少省两年资金成本。
还有两个板块，肉眼可见的涨价——中北镇和团泊西。
中北镇富力湾天阔园，成交单价出现了2.2万/平米，去年年底还1.9万/平米左右。
量也上来了，仅贝壳5月就成交了15套，去年12月才8套。
业主也膨胀，都有挂到2.4万/平米的了。
中北镇高层2.2万/平米的价格，没问题。
团泊西更膨胀，挂牌价都到了1.5万/平米，这个价可不行。
西青大南河小镇西西里，小高层才卖到1.5万/平米。
一定不要去追高团泊西。
现在小高层涨了一些，1.2万/平米左右，这个价还可以。
除了河西、南开的次新房，还有之前被低估的板块以外，今年二手房不会涨价。
至少再等一年，才有可能见起色。
5月，市区和环城中，除和平、北辰以外，成交均价全部下降。
和平学区房的洪荒之力还没释放完，上半年真的是“和平永远涨”。
但有个问题，和平部分学校已发文：小升初之前卖房无法参加摇号。
不少和平普小在登记转学时，也要勾选承诺不卖房，否则不允许摇号。
以前一入学就能卖房，现在至少得拿6年再卖。
这意味着，市面上房源将减少，但需求又不会少，反而推高房价？
5月，92个板块中涨价仅14个，又减少了，降价占比约85%。
5月二手房成交量高的小区，都是低总价落户房、学区房。
前20名中，11个都来自河西。
最后说几个tips：
如果是预算400万以上的改善，首选新房，买新产品。
品质好的次新房，可以看起来了，比如全运村、鲁能公馆这种。
老破大千万不要买。
今年适合卖一买一，不是能卖的贵，而是终于有机会卖出去了。
100万左右低总价落户房，买的是功能，不是前景，没有升值空间。
投资和平学区房，要慎重，政治正确是第一位。
二手房普涨是幻想，不要抱有幻想。
#金地滨城大境