手握600-800万，住得舒服又想解决上学问题，应该买在哪里？
大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
上海买房前，先看看买房攻略怎么说。
闵行曾经是“上海县”，正宗的郊区，区位一般，起点很低。
如今，却成
闵行曾经是“上海县”，正宗的郊区，区位一般，起点很低。
如今，却成为逆袭的典范，财政收入和总人口仅次于浦东新区。
新上海人还在源源不断涌入闵行区，闵行的非沪籍人口过半数，达146万人，户籍人口119万人。
春申毗邻莘庄和古美，是一个兼顾XQ与居住环境的板块。
春申最近新开通了地铁15号线，未来还计划开通23号线。此外，春申与热点板块的上海南站、徐汇滨江、前滩、华泾联动性较好，值得买房人关注。
01
春申的前世今生
春申是闵行外环外的一个城市边缘板块，毗邻莘庄、华泾，是郊区的吴泾与市区之间的纽带。
大家都知道，春申是上海的别称，黄浦江又被称为春申江。
有意思的是，“春申板块”是近期划分的，此地并不是上海的起源。
传说，战国四君子之一的春申君，轻车从简，巡察封地民情。他来到松江东部（今新桥板块），见自己封地内的老百姓备受水涝灾害，便聚众开掘了一条五公里的河道。
事后，当地人为纪念春申君，就将此河称作春申江。
所以，“春申”的起源是在松江新桥，而不是在闵行春申板块。
春申板块的命名来自于穿流而过的春申烫，实际上就是梅陇镇地区。
长期以来，板块西部为莘庄住宅区的延申，板块东部是工业区。
虽然距离副中心的莘庄咫尺之遥，甚至离中央活动区的前滩、徐汇滨江距离也不远，春申板块本身还是略荒凉，缺乏都市感。
图：春申主干道莲花南路
春申原先没有地铁，只能开车出行。15号线开通以后，交通层面有了很大改善，可以坐地铁进城，或者是到紫竹。
春申是闵行顶尖的教育板块之一，房价比较贵。地域性也比较强，非闵行本地或者15号线沿线上班的、不关注XQ的买房人，不太可能考虑春申。
02
春申的配套
春申是闵行的教育重镇，有闵实验小学（春城/景城/畹町）三个校区和莘松中学春申校区，是一个典型的XQ+自住板块。
除此之外，春申的配套较弱，只有大润发等一些社区商业，没有医院。
不过，距离春申住宅区2公里左右的莘庄和南方商城，配套都比较好。
南方商城是老牌的市级商圈，在20年前就是上海西南角的商业中心了。
图：南方百联
中庚漫游城则是附近新开业的大型综合体，与大悦城相呼应，成为沪上唯二的二次元主题商场，受到年轻人客群的欢迎。
图：中庚漫游城
中庚漫游城北部不远处，就是三甲专科的复旦附属儿科医院。
莘庄则是闵行区的行政中心、商业中心、公共资源中心。
坐拥天荟、仲盛世界商城、凯德龙之梦的莘庄，商业能级比南方商城要更上一层。
图：仲盛世界商城
医院有二甲的闵行区中心医院。
所以，虽然春申本地的配套不太行，周边地区还是能靠得上的。如果是偏好安静、远离商业区的买房人，相比莘庄、古美、梅陇，会更倾向于春申板块。
03
春申标杆楼盘
春申的范围比较大，但大部分面积都是厂房、产业园区，住宅集中在外环线以南、虹梅南路以西。
春申的住宅按品质和总价，可分为四个梯队
第一梯队：春申景城
春申景城是2015年的次新房，也是整个春申板块的标杆楼盘，采用石材底座，中高层外墙为真石漆。
小区完全人车分流、楼间距宽，物业为狮城怡安。
图：春申景城
如此高规格，在外环外的小区中很罕见。小区取名（市中心）自然也是对品质自信满满，毕竟，古北一期有个楼盘也只敢自称上城（市郊）。
虽然位置较偏，小区的价格确实是赶上了市中心水平：
甚至还有一些2000万以上的房源。
如此坚挺的价格，源于闵实验景城+莘松中学的XQ，以及小区品质的稀缺性。小区的缺点也很明显，周边无配套，比较荒凉，距离地铁站远，出行依赖开车。
第二梯队：春申景城湖畔林语、春申景城湖滨晨韵、中城绿苑、中海寰宇天下
春申二梯队有不少楼盘，基本都是2005年前后建的次新商品房。
其中品质最好、最值得关注的是春申景城湖畔林语。它于2007年建成，内部绿化率高，基本做到人车分流。
图：春申景城湖畔林语
此外，湖畔林语的居民出行可乘新开通的15号线，步行距离1公里左右。
湖畔林语的双南两房，总价在800万左右。
闵实验景城校区就在小区对面，加上步行可达地铁站、社区商业，在板块中具有一定竞争力。
春申景城湖滨晨韵是湖畔林语前一期的小区，于2005年建成。
虽然绿化和建筑品质差不多，小区的管理不如湖畔林语，没有作人车分流，地面有很多车辆。
图：春申景城湖滨晨韵
不过，这两个小区单价上没有区别，湖滨晨韵的优势在于70㎡以下的小两房户型，总价段上低了一个身位。
中城绿苑对口的是闵实验畹町校区，品质上不如春申景城的2个小区。
图：中城绿苑
最近一波XQ带动的上涨后，房价已经和春申景城相差无几了，性价比不太高。
春申二梯队最新的楼盘是2015年的中海寰宇天下，小区氛围能与春申景城媲美。
图：中海寰宇天下
此外，中海寰宇天下还在15号线景西路地铁口，是春申出行最方便的小区。
只不过，该小区并不对口闵实验XQ，所以，单价和总价反而要下降不少。
毕竟，春申板块吸引人的第一要素就是教育资源。
第三梯队：上海春城
图：上海春城
上海春城是春申板块三梯队的楼盘，房龄已有20年。
上海春城与春申景城湖畔林语隔了条马路，步行到15号线景西路站1公里左右。
该小区对口的是闵实验春城校区，大一房（可改2房）的总价控制在600万。
如果购房预算较低，又追求一梯队XQ+自住的话，上海春城是个不错的选择。
第四梯队；高兴花园、常兴家园
高兴家园是90年代的老公房，这一轮行情里，作为闵实验的XQ房，一度涨得非常嗨，单价从5w直接翻倍。
图：高兴花园
房产的定价与股票类似， 价格围绕价格上下波动，价格偏离真实价值的房子，很快就会回归到正常价位。
高兴花园回调得很厉害，连小户型也自高点下跌了20%。
对于居住属性较差的XQ房，我们还是应该抱有谨慎的态度。
04
春申板块评析与购房建议
春申的配套非常一般，仅有社区商业、没有医院，仅有部分小区可步行至地铁，城市界面也比较荒凉。
然而，XQ+自住是春申不可忽略的优势。
七宝与莘庄板块中，对口学校与闵实验+莘松相当的楼盘，品质都不如春申。
而品质较好的如万科朗润园、天荟、万源城社区，对口的学校则不如闵实验+莘松。
我们认为，春申最划算的房子总价段是650-800万。
最值得购买的楼盘是春申景城湖滨晨韵和春申景城湖畔林语。
湖滨晨韵的小两房为650万，在总价上有优势。
湖畔林语的两房在800万左右：
综合交通、小区品质、教育资源，是该总价段比较划算的房源。
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