悦榕庄、拉古浪登陆中国，颠覆旅游地产旧模式？
◎每位记者杜燃乐均来自成都
旅游地产的“大跃进”正成为众多品牌地产企业盲目转型的苦果。除了粗暴开发旅游资源造成的环境破坏外，去污问题也时刻考验着这些房地产企业的资金链。
旅游地产如何突围？尽管业内存在不同争论，但传统的现金流入资产模式已不再可持续。 《每日经济新闻》以新加坡悦榕集团为例，剖析其旅游地产开发模式和视角，探索旅游地产新模式。
旅游地产将走向何方？尽管业内存在不同争论，但传统的现金流入资产模式已不再可持续。近日，《每日经济新闻》记者调查发现，随着去年9月中国首个乐古浪度假项目在成都启动，具有高端酒店运营背景的新加坡悦榕集团正试图重构当前的旅游地产格局。
成都悦榕庄营销总监顾林表示，传统开发商并不了解旅游地产的真正内涵，只是打着旅游的幌子出售房产。除了悦榕庄自身在产品设计、配套设施和服务方面的优势外，目的是通过自主投资物业来表达度假生活方式，满足中国大量改善型置业需求。
据了解，成都乐古浪悦榕庄项目号称千亩项目。除了悦榕庄和悦椿酒店外，还规划了一些高层住宅项目，试图打造具有当地特色的大型高端旅游度假区。
相关地产人士表示，与其他地产公司过度追求短期回报相比，悦榕庄本身拥有强大的酒店运营服务优势，加上雄厚的资本实力，为旅游地产提供了新的发展视角，在国内房地产企业中影响力较大。很有参考价值，但很难复制。
成都悦榕庄首次亮相“拉古纳”
对于悦榕庄，国内大多数业内人士还停留在“这是一个高星级酒店管理品牌”的阶段。国内房地产企业在建设旅游项目时，经常将悦榕庄酒店品牌作为营销卖点之一。
面对当前国内旅游度假的密集爆发，拥有强大外资背景的悦榕集团也在试图借机分一杯羹。早在去年9月，悦榕集团在华首个房地产项目“丽古浪”就在成都亮相。这是继泰国普吉岛、印度尼西亚民丹岛、越南岘港之后，悦榕庄在全球的第四个旅游项目。综合投资项目。
即使高调亮相，外界对乐古浪品牌的认知度似乎还不如悦榕庄。 《每日经济新闻》记者发现，作为悦榕集团旗下成熟的旅游地产品牌，成都乐古浪项目位于温江寿安镇，总占地面积数千亩。除一期投资、悦榕庄和悦椿作为运营核心外，度假酒店还包括占地300余亩、70年产权的高层住宅项目以及国际教育、医疗、商业等优质配套设施。
丽古浪为何落户成都温江？对于这个问题，顾林解释道，“成都被誉为中国休闲之都，拉古囊项目靠近青城山，不在核心景区，而且在江安江上游。我们希望与景区资源相结合，符合悦榕庄对宁静生活的渴望、对悠闲生活的理解和追求。”
顾林强调，由于该项目位于清末咸丰年间有川西大观园之称的“陈家桅”，度假村内的酒店有一个主题，建筑风格融为一体与当地历史文化保持纯粹性。
公开报道显示，成都拉古纳声称，从可行性分析、规划设计到项目建设和后期运营，均由悦榕集团ADP设计公司的专业团队完成，最大程度地保证了项目质量和品牌血统。 “包括度假村内的植物组合，也必须符合当地的生态系统，度假村内的水质也必须达到自净能力。这看似平常，但外界却很少关注，但事实上成本非常高。”古琳补充道。
什么是“1+N”生活方式模式？
对于成都乐古浪，悦榕集团承诺将为未来的乐古浪业主提供全新的“1+N”全球度假生活方式，以及全球定制的旅行计划增值服务。
什么是“1+N”生活模式？古林表示，“1代表业主购买了乐古浪住宅，可以在当地享受悦榕庄提供的度假生活服务，而N代表业主因为是悦榕庄会员，将拥有N次世界各地的度假机会。我们将为悦榕庄酒店和全球其他度假村资源提供折扣。”
根据成都乐古浪的定位，他们想要打造的是介于刚需产品和度假产品之间的“1.5”住宅。也就是说，该产品将具备第一居所和度假第二居所的功能。 ，客户群定位也将集中在中高端。上述负责人透露，乐古浪的住宅产品将于今年5、6月上市销售。
《每日经济新闻》记者观察到，目前“分时度假”模式在国内闹得沸沸扬扬，旅游地产开发巨头云南城投等也谋划创新这一平台模式。
事实上，这种时间权交换模式融合了度假和投资的功能，对房地产企业的项目资源、资金实力、支付体系、配套服务等提出了更高的要求。这在国外早已非常成熟，但近年来国内一些企业却以分时度假的名义变相筹集资金。此外，税收、法律等方面的制度法规也有待完善。
目前，类似分时度假的“途家”模式在国内已经出现。上述负责人表示，拉古纳产品不具备投资功能。即使他们每年空置一定时间，他们也相信这类房产的整体价值会增加，而空置期将由悦榕集团支付。
旅游项目房地产开发结束？
被资本劫持的中国旅游地产如今正陷入“反进化”的低谷。克而瑞研究报告显示，截至2013年底，全国旅游地产项目数量已达5299个，保持高速发展势头，同比翻番。与此同时，全国旅游地产累计用地规模超过10亿平方米，向中部、西北、西南地区扩张明显。
不少实力雄厚的房地产企业疯狂以旅游地产为名“圈地”，大肆开发房地产市场，有的不愿意破坏当地珍稀的自然人文景观资源。随着房地产市场环境进入调整期、市场低迷，过去疯狂开发过程中隐藏的关键问题频频暴露。
旅游地产该如何开发？近年来，各种形式的旅游地产研讨会不断增多。品牌地产公司高管和行业专家都清楚一个总原则：旅游项目不能“地产化”。然而，当涉及到个别项目时，他们却显得手足无措，无能为力。
在顾林看来，传统房地产开发商转型的旅游地产开发模式更追求短期回报和快速回收成本。仍然是一种利用现金流补充资产的商业模式。这是对旅游资源的粗暴占用。它也不可持续。
有专家认为，旅游地产开发需要更多能够充分尊重当地自然和文化的资源聚合者和整合者。房地产只是载体，旅游项目运营和服务才是成功的关键。
上述负责人表示，目前快周转模式下国内房地产企业净利润率持续下降，仅略高于10%，尤其是其旅游地产投资风险不断加剧。悦榕集团遵循国际传统发展模式，进行长期投资。从品牌运营角度涉足旅游地产，从项目拿地、规划、设计、服务等方面完善利润曲线。