关于铁山坪、新城廊翠，外地人其实比重庆人更了解
这是一份房产评估报告，是买房网庞哥的第10份房产评估报告。
不乱说、不说谎、不妄加揣测，这是盘哥的“三不原则”。
原因是昨天，我去看了上山路口铁山坪森林公园的一个房地产项目——新城朗翠。当然，这个地方也可以算是唐家沱。重庆有句老话：“X变唐家沱”。
然而，当我真正读完之后，我震惊了，我收回了之前的话。来自上海的开发商新城控股，其实比重庆人更了解铁山坪（唐家沱）的价值。一个重庆人低估了他。
一切都从一张照片开始。
（黄桷沱长江大桥规划）
01
黄桷沱长江大桥
重庆晨报的一则新闻：
5月31日，记者从重庆市发改委网站获悉，渝渝高速公路双线联络线工程（海腾立交—南桥头立交）可行性研究报告已获发改委批复。
据了解，渝长高速复线连接工程西起内环高速大佛寺南桥，东经弹子石、唐家沱、鱼嘴地区，终点至果园港连接渝长高速公路复线。全长22.83公里。是一条新建的城市快速路。
此次获得可研批复的渝长高速公路复线衔接工程（海腾立交—南桥头立交）为该高速公路西出发路段。项目西起内环高速大佛寺大桥南桥头立交。东止于海腾立交，全长4.3公里。
项目包括新建黄桷沱长江大桥建设、内环高速大佛寺大桥南桥立交改造、腾龙立交、腾龙大道一期工程、新海腾立交建设等。
也就是说，在现有寸滩长江大桥东侧将新建一座长江大桥，连接南岸区弹子石腾龙大道和江北区海尔路。
项目建成后，重庆主城区将拥有一条从市区通往渝东北的全新快速出入境通道，有效连接沿线组团功能。
上游新闻·重庆晨报记者 张汉祥
02
潘弟兄解读
渝长高速公路复线连接工程，将弹子石至唐家沱直接连接一条路和一座桥。无需经过东环路、寸滩大桥。大概距离是多少？
大约有4公里多一点。有图有真相。
这太棒了。如果按照国家发改委批准的4.3公里，渝长高速公路双线，最低设计速度80码每小时，则4.3公里/（80/60）=3.3分钟。
可以理解，从唐家沱到弹子石CBD仅需3分半钟。
重庆哪些区域可以3分半钟到达江北嘴、解放碑、弹子石三大CBD？一般来说就是观音桥、两路口和江北嘴本身。如果要说从茶园到弹子石需要三分半钟，可能有点困难。
03
东、西、南、北但不是东？
这是不合理的。
重庆的发展大概经历了以下几个阶段：
1、一开始一路向北，从红旗河谷到新推坊，再到金开大道、照母山，再到礼嘉、中央公园，再到悦来、蔡家、水土、龙兴。
2、在这个过程中，南方的茶园虽然要经过真武山隧道，但距离城市还是比较近的。随着6号线的开通，南部（含鹿角）、龙州湾的茶园也成为大多数人的选择。 。
3、现在重庆正在向西转移。成渝都市圈、西永大学城、璧山等都是热点。
问题是，如果我们把东、西、北、南看作桌子的四条腿，但东边少了一条腿，这科学吗？正常吗？不管怎样，作为一个江北东人，潘哥觉得很不正常。
04
江北只能往东走
如果把CBD视为重庆的中心，一路向北，江北区只占据江北嘴，然后一路发展到渝北的新牌坊、照母山、中央公园，甚至龙兴。然后，蔡家和北碚的水土，在北迁的过程中，都暴露在雨露之中。
问题是，北边的渭渭河上溯石马河，下至五堡镇。沿嘉陵江、长江流域，石马河发育较完整，吴堡距离较远。顺着河往下走，江北嘴就快到了。再往下，不用翻山越岭，只有铁山坪山脚下的唐家沱，现在叫唐贵新城，土地供应依然充足。
如前所述，重庆市有一张除了东腿以外还有四条腿的桌子，这是不正常的。在江北区，城市扩张的唯一可能是东部的唐家沱（唐贵新城）。
再加上黄桷沱大桥的加持，只需3分多钟就可以到达目的地。重庆不东走，塘沽不起飞才怪。
05
解释一下卫星图像
城市发展有距离界限。假设以江北嘴为起点，不考虑道路的弯直线：
从新城浪翠所在的铁山坪山麓，到江北嘴10公里。
从江北嘴延伸10公里，大约：
南边去茶园、李家沱、潭子口。 （距离龙洲湾职业城更远）
西边是三峡广场附近区域。 （双北西涌大学城必须10公里以上）
往北大概只能到大竹林九曲河，然后到中央公园16多公里，到蔡家北约20公里，到水土、龙兴的距离也差不多26公里。
如果黄桷沱大桥建成，我万万没想到铁山坪会是这样一个“神一样的存在”——到江北嘴的距离和九曲河一样远。
06
开车不划算
有一个兄弟，世称王汉兄弟，住在巴南。每天晚上大家集合完毕后，他就叫个司机回去，要一百多。每次他都告诉我，如果他住在南方，就拿不到球，而且司机太贵了。 。
潘哥在中央公园有一套房子，但考虑到开车的费用，目前还没有装修。
新城琅翠呢？
我看了一下。
20公里以内，100元，22分钟。还算可以接受，至少不超过100块钱。也许黄桷沱大桥已经修好了，就不需要20公里了，行车费也会少一些。
我想如果住在悦来蔡家中央公园，价格肯定不止这个；如果我住在龙兴，我会干脆放弃，半夜回家找个如家快捷酒店住7天，只住一晚。 （更不用说西边了，我的兄弟们会叫我出去吃夜宵，我什至不出门）。
07
廊翠最好的地方是哪里？
生态没什么好说的。铁山坪森林公园本身就是4A景区，登山步道就在新城琅翠旁边。别人的周末郊游，成了浪翠业主们的日常生活。
（铁山坪公园步道）
作为一名资深房产经纪人，潘哥搜索发现，在北方，外面也有可以爬的山。除了融创凡尔赛，还有照母山（参考价18000）。北方，真的只有新城琅翠，还有铁山坪山上的那几千万栋别墅。
然后还有轨道。 4号线唐家沱站已投入使用，延长线已启动建设。其中铁山坪站距项目仅100-200米。预计2022年投入运营，如果不想开车上班，可以直接走轨道上班。到达办公室需要30-40分钟。
有轨道就有配套。塘归新城规划建设27万平方米的TOD商业中心。就在新城浪翠社区门口。接近两个北城天界的大小。不去观音桥怎么办？在家楼下看电影就行，省去了观音桥停车的麻烦。
接下来是江北嘴最好的十八中学，距项目约500米。虽然现在政府不承诺学区，但让孩子多睡半个小时也是家长照顾孩子的一种方式。
08
琅翠值得吗？
据潘格猜测，廊翠的房屋均价约为12000元/㎡。
说实话，我觉得这个价格我并没有什么优势。
考虑到新城控股作为全国八强房企之一，去年经过多达64轮竞价，击败其他大佬，溢价率高达53.21%，底价7479元。元/㎡。糖桂新城第一批原货，从这一点来看，价格并不贵。
毕竟12000左右的价格是目前悦来和蔡板之间的均价。
（看来悦来采家的下主城远得多，而琅翠的上主城则近得多）
09
如何结算？
明腾机构董事长老朱的算法：
如果楼面价在8000元/㎡以内，开发商的成本就是要加上5000元左右的综合成本，加上质量和资金成本。
由此看来，7470+5000=12470元/㎡。
考虑到新城琅翠的品质，琅翠系列属于新城的中高端产品系列，成本肯定在5000元以上。加上资金成本，新城控股肯定会亏本出售。
无需考虑其他户型的朝向。在全国排名前八的开发商中，潘格挑不出任何毛病。新城排名高于龙湖和金科。这里我就不详细说了。我相信新城是。
最后总结一下：
重庆或者江北必须向东发展，东部有发展空间。
塘归新城比龙兴、蔡家、水土、中央公园离市区更近。尤其是黄桷沱大桥建成后，塘归新城犹如神一般。
总价100万左右，全家可享森林公园、轨道交通、27万平米TOD商业中心，孩子可就近就读十八中……
全国前8名企业的品质和战略眼光。
不信的话，看看江北区。寸滩的鲁能、西牌城接近1.8万，江北嘴一号院则超过2万。
你可以知道，潘哥不是忽悠的，新城琅翠是有眼光的人的选择。