关于印发《上海市地下工程建设用地使用权出让规定》的通知
请求编号：
/2023-00205
发证机关：
上海市规划和自然资源局
文件编号：
沪规资规[2023]5号
公共类别：
主动公开
关于印发《上海市地下工程建设用地使用权出让规定》的通知
沪规资规[2023]5号
各区人民政府、各派出机构，市政府有关委、办、局：
经市政府同意，《上海市地下建设用地使用权出让条例》继续适用，现重新发布，自2023年10月31日起施行，有效期至2028年10月30日。
上海市规划和自然资源局
2023 年 10 月 16 日
上海市地下建筑用地使用权出让规定
第一条（目的和依据）
为了加强本市地下空间建设用地使用权管理，促进地下空间资源的合理利用，根据《上海市地下空间规划建设条例》和《上海市土地使用权管理办法》，制定本规定。 《转让办法》等法律法规。
第二条（适用范围）
本市行政区域内国有土地范围内的地下建设用地使用权出让管理，适用本条例。
地下建设用地分为综合地下工程建设用地和独立地下工程建设用地。
已建地下工程是指同一主体与地面建筑物联合开发建设的地下工程。独立建设的地下工程是指独立开发、建设的地下工程。
第三条（基本原则）
地下建设用地的利用应当坚持“统筹规划、合理开发、节约集约、公益性优先、地下与地上协调”的原则。
第四条（转让方式）
除列入国家《土地划拨目录》的地下建设项目可以通过划拨取得地下建设用地使用权外，其他地下建设项目应当通过出让或者其他有偿使用方式取得地下建设用地使用权。
地下建设用地使用权的出让应当采取招标、拍卖、挂牌的方式。但有下列情形之一的，可以采取协议转让：
（一）附属于地下交通设施等公益性工程、不具备独立开发条件的地下工程；
（二）地上建设用地使用权人在其建设用地范围内开发建设地下工程的；
（三）有偿使用现有地下建设用地等符合约定出让条件的置换手续。
地下建设用地使用权随已建成的地下工程地上部分一并转让。
第五条（转让期限）
地下建设用地使用权出让期限应当根据用途，符合国家和本市建设用地使用权出让的有关规定。
第六条（地下建设规划条件）
地下建设用地使用权出让前，规划资源部门应当根据控制性详细规划审核地下建设规划条件。控制性详细规划未明确地下空间规划要求的，规划条件按照规划管理技术规定确定。规划条件应当明确地下建设项目的用途、最大用地面积、开发深度、建设量控制要求、与相邻建筑物的连接要求、地质安全要求等规划设计要求。地下建设规划条件应当纳入土地出让合同。
土地出让合同约定的地下建设规划条件没有载明的，可以在建设工程设计方案、建设工程规划许可证中载明。土地受让方应当在地下建设工程规划许可证核发后三个月内及时申请签订补充出让合同，确定地下建设规划条件，并偿还土地价款。
工程竣工验收时，实测地下建筑面积超过出让合同规定的地下施工规划条件，但在规划允许的实际测量误差控制范围内的，地下工程量将进行调整通过签订补充出让合同的方式，调整原出让合同约定的土地价格。偿还土地出让金。
本条例施行前已签订土地出让合同且尚未进行土地核定的，项目涉及地下工程的，应当按照本条例的规定签订补充出让合同，地下工程规划条件应当符合下列规定：确定，并缴纳土地价款。其中，对于2006年9月1日（不含当日）之前签订土地出让合同并取得地下建设工程规划许可证批准的地下工程，在签订补充出让合同改善地下工程时，免征土地价款。建设规划条件。
第七条（地下建筑面积及用途）
建设单位申请地下建筑工程规划许可证时，应当清单申报各种用途的建筑面积，并在有关图纸中注明范围。规划资源部门核发地下建筑工程规划许可证时，应当附送地下建筑面积分类表。
建设单位申请地下建设工程规划用地综合验收时，应当列出并申报各种用途的实测建筑面积。规划用地验收部门应当出具意见，列出各种用途地下建筑的条件。
建设单位在清单申报地下各类用途建筑面积时，应当分类列出经地下规划条件或者地下工程规划许可证明确批准的商业、办公、仓储等用途的建筑面积；有地下规划条件或者地下工程规划许可证的，证书中未注明用途的设备用房，按照工程配套设施列示建筑面积；按照规划要求建设的地下公共通道、市政公用设施等公益性设施，应当单独列出建筑面积。
第八条（基本价格）
地下建设用地使用权基准价是指一定估价期限和法定最高期限内地下建设用地使用权的区域平均价格（以下简称基准价）。确定了“地下与地上协调”的原则。
地下层基本地价以基准地价为基础，按照同类用途及相应等级地上建设用地使用权基准地价的一定比例确定（详见附表） ）。地下二层按地下一层的50%确定，地下三层及以下按上层的60%确定。
地下工程配套设施基本价按照建设项目用地基准地价的一定比例确定。建设项目为混合用地的，按照混合用地的比例计算确定。
地下工程范围内的人防工程，建设用地使用权基准价按照该工程地下使用权基准价的50%确定。
第九条（转让价格）
地下建设用地使用权出让价格应当进行评估，评估价格以基本价格为基础。以招标、拍卖、挂牌方式出让地下建设用地使用权的，应当根据评估结果和出让方集体决策确定最低投标价或者底价。采用协议转让的，转让价格由转让方评估结果和集体决策确定。约定转让的最低价格不得低于基础价格的70%。
住宅配套地下停车库暂免征收地下建设用地使用权出让价款，直接纳入出让合同地下规划条件。 2013年12月1日（含）前签订出让合同、2018年9月30日（含）前取得建设工程规划许可证的非住宅配套地下停车库，免征地价，直接计入地价转让合同中的地下规划条件。
按照规划要求建设的地下公共通道、区域服务市政公共设施等公益性设施，不纳入地下建设用地使用权出让范围，不计入土地出让价款。建设和管理要求可以在转让合同中约定。
第十条（地下空间综合开发）
在集中开发区域，应当对地下空间进行统一规划和总体设计，通过城市设计、附加控制规划和开发建设导则规范该区域地下空间建设行为。涉及地下空间的建设项目的设计方案，须经集中开发区管理机构综合平衡后，报规划资源部门批准。
鼓励区域地下空间整体开发建设。单位取得区域性地下建设用地使用权进行开发建设的，地上建设用地使用权可以以“地下工程”的形式分块供应。区域地下空间分块出让并委托一个单位统一建设的，土地出让条件应当明确统一建设的要求。地下建设工程设计方案和工程规划许可应当充分考虑各地块地下空间的物理划分条件，合理确定地下工程的布局和各地块地下空间的划分线，应与地上协调一致所有权线。
实行地下空间整体开发建设的，地上、地下建设用地使用权人在建设、开发、使用过程中应当相互提供便利。土地出让合同中可以明确相邻关系的具体约定，以及地上工程地下空间地面出口、地下桩基等配套设施和构筑物的归属。
第十一条（地下空间互联）
地下建设用地使用权人应当按照建设工程规划许可证载明的规划条件和地下空间连通要求、连通方案实施建设。相邻地块按照规划预留连接位置的，应当与其连接。新项目地下建设用地使用权人负责连接地段地下通道的建设。
第十二条（所有权和登记）
地下空间建设用地使用权权属范围按照土地出让合同约定的地下空间建设用地使用权范围确定。按照规划许可建设的地下建筑物、构筑物通过竣工规划验收后，其所有权范围按照地下建筑物、构筑物的外围范围确定。
地下建设用地、地下建筑物（构筑物）使用权登记，按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记暂行条例》的有关规定办理。上海市不动产登记技术规定。
第十三条（公益优先）
因社会公共利益需要，建设地铁、隧道、综合管廊、地下道路、人防工程等公共基础设施的，地下建设用地使用权人开发时应当服从、配合以及利用地下空间。
第十四条（地质安全）
地下空间建设和使用过程中，地下建设用地使用权人应当遵守国家和本市有关技术规范和标准，控制地面沉降，确保地质安全。
第十五条（土地全生命周期管理）
地下建设用地使用权出让合同应当载明地下建设规划用地性质、地下建(构)筑物最大水平投影面积、起止深度、地下用地总面积、地下建筑总面积和各类用途建筑面积、地下连通要求，以及地下公共通道、区域服务市政公用设施的管理职责等地下空间开发、建设和使用管理要求。地下建筑功能业态、运营管理、使用控制、所有权比例等全生命周期管理要求，参照地上相应用途要求执行。