中原上海21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划提报.ppt

中原上海21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划提报.ppt

香港客户对于沪籍豪宅认可度较高，对瑞安品牌亦是亲睐有嘉 上海 金地天境 金地 中港联动项目节录 中港联动项目节录 中港联动项目节录 中港联动项目节录 价值突破 地位跨越 1、香港地区首次开盘前3个月内部优先认购，开盘当日签约，赠送四季酒店VIP客户资格，并可享受全球所有四季酒店免费入住总统套房的顶级礼遇，终身有效，但根据所购房源总价设入住次数上限； 2、大陆客户于四季酒店·浦东开业当天开始认购，开盘当日签约，赠送四季酒店VIP客户资格，并附赠国内四季酒店免费入住总统套房的尊贵享受，终身有效，但根据所购房源总价设入住次数上限； 开盘前认购享尊贵豪礼，开盘当日中港两地集中签约仪式 （开盘折扣视认购情况而定） 价值突破 地位跨越 “全球热销，限量版空中御所将成绝版” “海内外富豪争相抢购上海陆家嘴FS·天际御所，why？” ——话题炒作，推升价格，为第二波开盘进一步积蓄客户 价值突破 地位跨越 楼王亮相，“天际御墅”横空出世 55层·全景落地窗· 740平方米·空中复式大宅 与金茂大厦、上海国际金融中心比肩而立 俯瞰·陆家嘴全景、黄浦江景、陆家嘴中央公园绿化、黄浦江全线豪宅 ——至高无上的视野，凌驾于世的气魄，无与伦比的享受……谁来掌控？ 价值突破 地位跨越 明星试住房源公开拍卖，附赠明星私人收藏品 上海典藏级明星房源公开拍卖会 价值突破 地位跨越 各类客户答谢活动，促进老带新 风水讲座、时尚酒会、高端假面舞会、高尔夫友谊赛…… 1、发挥中原二三级联动效力，高佣刺激，全范围抄底上海豪宅客户 2、阶段性圈层活动，维护新来访客户，实现项目价值输导 第四阶段：清盘期 时间段：2012.12-2013.6 价值认可 地位稳固 发挥中原三级市场网络优势，充分推动二三级联动，全范围抄底上海豪宅客户 配合阶段性圈层活动，维护老客户，促进新客户 5 附件 【中原集团介绍】 中原(中国)物业顾问有限公司乃中原集团属下一间专责国内房地产买卖/租赁代理的中介公司。公司业务的发展始于90年代初期。目前，中原(中国)已于国内22个大城市设立了分公司，员工人数超过两万人。 附件一：中原简介 1998~ 2011 這十三年， 是記得記取的十三年， 種種的突破是經歷各種風雨而沈澱下來的歲月精華， 緘默後的飛躍，創造的不僅是業績上的量變、更是意識上的升華； 每一個項目經我們的手猶如璀璨的寶石，以其獨一無二的價值牢牢鑲嵌於這座城 市自中心，有人談論、有人景仰、也有人把它們作為城市藝術或地產界的奇跡而輪年收藏，我們始終堅信沒有最好只有更好； 十三年磨砺，沪上第一综合代理商 2002年-2009年，8次蟬聯業內權威“金橋獎”房屋營銷代理二十強 2004年-2006年，2次蟬聯“上海市房地產關註商標（品牌） 2009年度上海十佳代理機構 2007年度中國（上海）地產營銷代理人物（譚百強） 2006第三屆中國房地產網絡人氣榜（上海）“10大金牌代理” 2006年《戰國策》十大名盤三強（曹安國際商城） 2005年CCTV年度雇主調查上海地區十佳雇主 2005年上海房地產18年大型活動“流通領域十大貢獻企業” 2005年全國優秀企業文化刊物（《中原通訊錄》）. 十二年，驀然回首 我們恍然發現那些被忽視的點滴 早已將平凡的過程沈澱在 身後築起了一條金色大道…… 收獲榮耀 营销代理业务体系 服务内容 全程营销策划 营销战略战术 推盘战术 客户分析 媒体设计 公关活动策划 广告和推广 媒体组合创意 广告平面设计 广告软文与公关文稿 广告制作 媒体投放 规划和设计 产品核心思想定位 区域规划 景观规划 建筑设计 楼盘设计 户型设计 市场研究和项目定位 企业战略制订 市场策略制订 市场/行业分析 竞争对手分析 营销SWOT分析 产品定位 客户定位 投资分析 销售代理和客户服务 销售战略制订 销售流程执行 销售现场管理 销售数据分析 客户跟进服务 業 務 體 系 中原优势 逆势下 中原能为合作伙伴带来其他公司所不能提供的服务 1 足够的中高端客户资源库 2 报纸类: 新闻晨报\东方早报\新民晚报 杂志类: 上海楼市、租售情报 电视类: 第一财经 网络类: 搜房、新浪、安居客... 强大的立体式整合媒介展示资源 中原地产 平台资源 200家 门店LCD 传统报头 《新闻晨报》《东方早报》等 TV 中原看市 200家 门店海报 门店吊旗 门店灯箱 易拉宝 中原网站 搜房/豪宅之窗/焦点 中原 打包 资源 中原 独特 免费 资源 3 现场精准的杀客能力 20-40万方规模楼盘： 1名销售经理，根据现场灵活制定销售、价格策略 2名销售主管，主管现场杀单 10-12名销售员，主要负责带看、初步谈判 中原 案场设置 近郊大盘经验 上海外郊环、苏州、昆山、太仓等地，异地代理分销项目近100个 成功引入上海客户，取得热销，提升高额溢价格 客户经验：现场展示震撼、谈判杀客；首次来访即下定；二次来访问率很低 4 吸引眼球、全城瞩目的市场引导能力 事件营销——品牌名人宣传效应 中原整合媒介/展示资源 ＋ 邀请崇邦集团董事长活高层领导参加项目产品发布会 明星/热点话题 引起市场的关注 上海中原架构图 chat 营销方略中心 中央地产研究院 中介部 上海地产研究中心 销售二部 策略二中心 市场研展部 销售一部 策略一中心 市场研展部 事业一部 销售管理中心 拓展部 商业运营中心 事业二部 外省事业部 苏州事业部 附件二：项目服务团队构架 我们将成立专门的项目组，由项目营销总监、项目策划、现场销售经理、高级销售顾问等专项为本案的管理、销售、推广提供专属服务团队 项目经理 项目总统筹 唐振东 项目总负责 张亮 销售系统 策划系统 企划系统 资深销售经理 1名 销售主管 1名 销售团队. 配置不少于12人的高素质销售员 策划总监 1名 项目策略负责 梁志森 策划团队. 配置3名资深驻场策划 企划总监 陈琳 企划团队. 配置1名资深企划,1名资深设计 注:由中原提供人选,开发商面试 管理学学士学位，上海工程技术大学·管理学院工商管理系。1996年加入上海中原国际房地产代理有限公司，于1999年加入上海中原物业代理有限公司，在经历数十年的实战工作中不但积累了丰富的大盘操作经验和全局把控能力。先后建立了中原地产研究、中原地产咨询以及中原地产代理等系列品牌，对上海房地产的发展具有深入而独到的见解。 唐振东 上海中原副总经理 上海大学学士学位。先后任职于中华企业、富阳地产、上海振都、 上海中原地产等多家专业地产开发及营销代理公司，12年的房地产 从业经验，具有丰富的行业管理经验及良好的沟通协调能力，擅长 中高端低密度物业及商业地产的营销。 在中原主要参与项目：中信泰富朱家角新城、纳帕尔湾、时代御湖 、东方庭院、开元地中海商业广场、鹿都商业广场、万科琥珀、中 环凯旋宫、静安御庭等。 张亮 事业部总监 梁志森 策略总监 华东师范大学金融学硕士，5年房地产从业经验，擅长房地产项目前期定位及营销策略制定，尤其是中高端项目。 参与项目：万科燕南园、康桥名郡、翠湖天地嘉苑、华润上海滩花园、外滩九里、嘉里华庭二期、新华路1号、外滩九里、上海滩花园洋房、长泰西郊别墅、 长泰东郊御园、翠湖天地四期、万科北滨江项目、复地金光北项目研究项目、绿城上海、北京、杭州高端项目专题、仁恒项目研究等。 附件三：豪宅人员培训 1、五星级酒店式接待礼仪培训 2、香港豪宅市场产品、竞品市场培训 3、上海豪宅市场产品、竞品市场培训 4、奢侈品培训（名车、名表、服装等） 5、人员公关培训 6、世界装修品牌培训 7、豪宅居家风水培训 8、陆家嘴国际金融中心发展及规划培训 为本案打造专属服务式豪宅销售团队 香港豪宅 体验培训 奢侈品 培训 四季酒店 服务培训 国际商务 礼仪培训 附件四：合作模式 1、合作模式： 1）、独家代理（中原全网络联动，包括沪港联动、及台湾、新加坡联动） 2）、联合代理也能接受 2、代理费用方案 1、1.5%起跳；达到总套数去化率的60%，跳2.0%补齐之前的差额 2、如果启用境外资源（如:香港）在以上基础增加1% 3、第三方中介合作方案建议（本公司资源丰富，基本不建议与第三方合作） 翠湖MENOR与CBRE、合富辉煌、香港利嘉阁-上海公司利尊及其他小中介合作 嘉里华庭2期与一些小中介合作 十二年彈指一揮間，是終點也是起點； 且停且行上下求索，萬千丘過壑深藏於心； 故而腳步日益沈著堅定，勢必如鯤鵬展翅，扶搖直上。 遙想十二年之後，無限可能無窮想象； 远见未來…… 地址：中国上海市延安西路889号太平洋中心23楼 Add：23F, , 889 West Yan’an Road, . PRC 电话 TEL:(021 传真 FAX :(021 中原（上海）网址： 中原（中国）网址： END 豪车车友会 宾利 劳斯莱斯 奢侈品协会 Club.line 圣汐游艇会 直升机 观览 米其林 全球星级标准 晋商会、外商协会 瑞士银行UBS 藏品拍卖行 私人健康顾问 凯撒国际旅行 私人时尚顾问 …… CCA管理 …… …… 项目精神传播 客户圈层演绎 目标客户层级圈定 陆家嘴大户型自用客户 港澳、外籍客户 上海江浙客户 中国其他内地客户 认同回归 投资价值认同影响 制造差异化，全球限量发售，圈层高调推广 稀缺性、唯一性制造 4 推广及执行策略 推广执行策略 销售执行策略 我们只打有准备的仗 核心战术 1、精准圈层客户，精确传导项目核心价值； 2、以中原（中国）豪宅客户资源筑底，中港联动，引爆全球。 对项目核心价值 的绝对把握 豪宅客户资源 全球销售网络 精准圈层客户 高调有效推广 上海中原豪宅市场 一手代理客户积累 上海中原豪宅客户资源 鄂尔多斯星河湾项目 中原积累北方客户 上海中原二手市场 豪宅客户积累 总价段在1000万以上 的有效客户约5000组 总价段在1000万以上 的有效客户约9000组 总价段在1000万以上 的有效客户约8000组 总价段在千万级以上客户总量约有22000组 中原（中国）豪宅客户资源筑底 华山夏都苑 翠湖天地嘉苑 汤臣一品 世茂5号 嘉里华庭II期 新华路1号 外滩九里 THE MANOR 天御 上海中原2009年至今高端公寓代理路线图 一手上海9大高端项目成交约209套，套均总价1214万 华山路板块 6-7万元/㎡ 2009 4-11月 38套 5.3亿 套均 1400万 新天地板块 7-14万元/㎡ 套均 1300万 2009 4-9月 34套 4.4亿 陆家嘴滨江 7-14万元/㎡ 套均 3500万 2009 5月1个月 4套 1.4亿 陆家嘴滨江 4-6万元/㎡ 套均 1000万 2009 5月-6月 15套 1.5亿 华山路板块 8-10万元/㎡ 套均 2000万 2009 至今 15套 3.0亿 新华路板块 8-10万元/㎡ 套均 2614万 2009 9月-12月 3套 0.78亿 南外滩板块 8-10万元/㎡ 套均 1556万 2009 至今 27套 4.2亿 新天地板块 14万元/㎡ 套均 5000万 2011 4月至今 3套 1.5亿 徐泾板块 2-5.5万元/㎡ 套均 472万 2010 至今 70套 3.3亿 中原高端客户资源(2009年一手项目累计)——逾4850组 翠湖天地 1000组 华山夏都苑 800组 外滩九里 600组 新华路1号 300组 嘉里华庭二期 600组 世茂5号 250组 汤臣一品 200组 强大的客户资源对本案的快速启动和去化将起到强有力支撑！！！ 成交豪宅总价段基本在1000万-1个亿，能达到本案目标客户的购买力！！ ！ The manor 100组 天御 1000组 中原在二手高端客户资源，4万以上活跃客户存量12000组，千万以上活跃存量客户群9500组 客户来源保障-中原高端客户资源(二手) 15026组 单价4万以上客群 总价千万以上客群 9508组 近3年成较/按1：20成交率计算 近3年成较/按1：20成交率计算 25% 32% 成交量市场占有率 成交量市场占有率2011年底2012年2013年上半年2011年底2012年2013年上半年 营销 节点 推广 工作 896 样板房开放 四季酒 店开业 第一波开盘 第二波开盘 概念导入期 价值传递 地位确立 结案 进场 集中蓄水期 价值深挖 地位升级 开盘热销期 价值突破 地位跨越 清盘期 价值认可 地位稳固 通过话题炒作逐步揭示项目核心价值，激发客户进一步深入了解的欲望，从而确立项目“首席”、“唯一”的地位： 1、国际金融中心核心位置，绝版地段，“首席”区位概念 2、全上海“唯一”一个拥有四季酒店服务的豪宅项目 1、张曼玉代言，高调完美亮相，明星亲身试住，诠释四季酒店服务品质 2、客户细分，针对不同圈层举办相应主题公关活动 3、赞助上海国际电影节，全明星阵容入住四季酒店，炒作服务的“唯一性”价值 4、四季酒店开业仪式，酒店VIP客户圈层 1、中港联动，全球限量发售，瞬间引爆市场 2、热销话题炒作，推升价格3、楼王亮相，炒作“天际御墅”概念 4、明星试住房源公开拍卖，附赠明星私人收藏品 5、系列客户答谢活动，促进以老带新 1、发挥中原二三级联动效力，高佣刺激，全范围抄底上海豪宅客户 2、阶段性圈层活动，维护新来访客户，实现项目价值输导 推广执行策略 上海铺底 明星楼拍卖 楼王亮相 沪港两地 同时开盘 香港北京上海 明星代言 沪港两地 再次引爆 1、国际金融中心核心位置，绝版地段，“首席”区位概念 2、全上海“唯一”一个拥有四季酒店服务的豪宅项目 第一阶段：概念导入期 时间段：2011.11-2012.2 价值传递 地位确立 通过话题炒作逐步揭示项目核心价值，激发客户进一步深入了解的欲望 确立项目“首席”、“唯一”的地位 价值传递 地位确立 控制入市节奏，项目价值导入阶段低调潜行，以关键人行销传播模式启动话题炒作，通过大量且连续性的公众人物或关键人话题讨论引起客群对于项目的关注及兴趣。 传播模式——关键人行销 麦肯锡：消费者的购买决策过程正在发生改变，营销理念也从传统的“漏斗理论”升级，社交媒体的口碑营销价值在消费者的购买决策过程中的作用力越来越凸显，营销人员正面临考验 针对公众人物以及关键人，采访6位目标客群对应人物对于项目价值的解读，分别从不同侧面传导项目价值 价值传递 地位确立 传播模式——关键人行销 找出精神领袖，让他们带领客户去解读项目价值 话题举例： 话题一：上海豪宅之空白——服务之“豪” 话题二：×××梦想中的住所——如何平衡工作与生活享受 话题三：陆家嘴价值之全新解读…… 结合关键人话题炒作，邀请其中1至2位关键人以及业内意见领袖参与样板房公开活动，针对样板房进行新一波话题发表，从而形成口碑效应加以传播。 价值传递 地位确立 第一次公开亮相：样板房公开活动 现场体验式服务：所有销售人员及保安保洁都须接受四季酒店统一培训，将人性化服务融入日常接待中，并加以流程化、标准化和制度化，使客户在整个看房过程中都能感受到四季酒店服务的特别待遇。 ALICE LISA JIM TOM ANDY LEON PETER JOEY LEE 1 2 4 5 6 8 10 11 12 13 14 15 9 7 3 价值传递 地位确立 在全国各家四季酒店设立项目展示区，配合上海的每一阶段推广更新项目信息，部分重要节点进行现场推广。 （广州、杭州、香港、澳门、北京、上海四季酒店） 价值传递 地位确立 全国各家四季酒店同时发布项目最新信息 2011年底至2012年初，我们的客户在哪里？ 国内客户：国外度假、在家欢度春节 国外客户：回国过圣诞、度假 必经之处：机场 因此，我们抓住时机，持续性投放航空、港空杂志、机场高炮等线上广告，稳固这一阶段的信息传导，确立项目在客群中的一定影响力。 价值传递 地位确立 在客户的飞行轨迹上寻找他们 1、明星代言，高调完美亮相，明星亲身试住，诠释奢华居住概念 2、客户细分，针对不同圈层举办相应主题公关活动 3、赞助上海国际电影节，全明星阵容入住四季酒店，炒作服务的“唯一性”价值 4、四季酒店开业仪式，酒店VIP客户圈层 第二阶段：集中蓄水期 时间段：2012.3-2012.8 价值深挖 地位升级 通过明星代言事件营销、全方位圈层活动、国际性活动赞助等重磅推广手段 深度炒作项目“首席”、“唯一性”价值 价值深挖 地位升级 明星代言 高调亮相 推荐代言人：张曼玉 明星亲身试住，诠释奢华居住概念 拍摄一部张曼玉在陆家嘴生活的小电影，演绎高奢品质生活的真谛 ——忙碌之后，却在转瞬享受无比惬意的四季酒店居家生活；享受在空中御所俯瞰陆家嘴CBD金融圈全景的独特体验；在四季酒店配套的餐厅、酒吧、spa享受另一种美妙；完美的装修，完美的家。 试住房源届时以拍卖仪式，附赠张曼玉私人收藏顶级红酒（或其他），进行话题炒作。 客户类别 细分 江/浙私企营业主 高端物业业主/中原累积客户 四季酒店VIP客户 业界同行 富豪圈 名媛、富二代 金融/贸易高层 活动类别：奢侈品、慈善、文化、艺术、名车相关活动 活动类别：金融论坛 活动类别：发布会、鉴赏活动 活动类别：四季酒店VIP客户 回馈活动 活动类别：商会活动、巡展 活动类别：投资价值、社交平台 根据细分客户圈层，采取不同主题的针对性的公关活动 价值深挖 地位升级 FS·天际御所样板房品鉴周活动 价值深挖 地位升级 圈层活动之业界同行 业界同行，即关键人行销中的“关键人”，口碑传播 价值深挖 地位升级 四季酒店·浦东开业酒会 —— 暨四季酒店VIP客户答谢活动 圈层活动之四季酒店VIP客户 价值深挖 地位升级 圈层活动之江浙私企业主 江浙巡展活动—— 项目推介会 上海陆家嘴金融峰会 金融与贸易跨界精英高尔夫巡回赛 价值深挖 地位升级 圈层活动之金融/贸易界高管 玛莎拉蒂与法拉利的约会 举办跑车终极PK秀 年春季包袋发布活动 暨春季限量版包袋现场订购活动 价值深挖 地位升级 圈层活动之富二代、富太太 价值深挖 地位升级 赞助上海国际电影节，全明星阵容入住四季酒店·浦东 话题炒作：为什么明星都喜欢住四季酒店？ 价值深挖 地位升级 FS·天际御所上海豪宅新坐标新闻发布会 暨与明星同行艺术酒会 项目高调启幕，公布部分推售信息 邀请2012上海国际电影节部分明星出席 1、中港联动，全球限量发售，瞬间引爆市场 2、热销话题炒作，推升价格 3、楼王亮相，炒作“天际御墅”概念 4、明星试住房源公开拍卖，附赠明星私人收藏品 5、系列客户答谢活动，促进以老带新 第三阶段：开盘热销期 时间段：2012.8-2012.12 价值突破 地位跨越 中港联动，全球限量发售，瞬间引爆市场，明星试住房源拍卖、楼王面世等引发市场关注 以热销为话题进一步炒作项目价值，进而推升售价 推盘计划 分两波集中推售，全球同步发售，限量供应 首次开盘以优势房源占多数（建议比例60%左右），以此确保成交均价水平 从而为二次开盘打下价格基础，抬高剩余劣势房源价格，实现利润最大化 价值突破 地位跨越 2012年8月第一波开盘 推售42套（60%） 2012年10月第二波开盘 推售31套（40%） 中港同步开盘 以上海为根据地，香港为南据点，北京为北据点，各区域限定推售数量 上海、江浙、内地：60% ，22套 香港：20套 推售比例根据首次开盘情况进行调整 圈层活动： 以客户答谢活动为主 推盘策略 价值突破 地位跨越 定价：整体均价12万元/平米 （根据景观、户型等差异拉大价差，价格区间控制在10-15万元/ 平米） 销售总目标：10个月完成26.5个亿 高开高走，通过“供不应求”推高整个项目价格 先推高价单位再推低价单位； 先推高层单位至推低层单位； 先推景观房再推次景观房； 相当户型连续楼层，价格相当，几乎不存在层差，制造“哄抢”效应； 首次开盘优势房源比例占多数，以此确保最终整批房源均价水平 再次开盘时，即可拉升劣势房源单价，从而实现利润最大化。 根据地：上海 北据点：北京 南据点：香港 价值突破 地位跨越 线上：引发话题炒作，“四季酒店私人住宅 再次来袭，这次是全球限量发行！” 线下：中港联动，以上海、香港为主要根据 地同时公开亮相，限量造势，引爆市场。与上海主要推广节点同步，同期发布“张曼玉在陆家嘴的生活”短片、上海国际电影节港台重量级明星入住四季酒店·浦东并参观上海唯一的四季私人住宅……通过主流媒体形象发布，大型公关活动，积蓄客户，扩大影响力 精選二十套房源提前3个月在香港独家优先内部认购，开盘时可享受特殊折扣香港开盘仪式（上海同步） 本项目在香港市场机遇分析 价值突破 地位跨越 近年，香港外销市场由豪宅主导，且上海、珠三角及北京等城市在港销售业绩大幅升高; 购买目的的转变，由度假或自用转向投资为主的购买目的； 人民币升值导致海外投资商热捧大陆物业； 中港经济一体化，使更多专业人士到国內工作； 中国地产股于香港股票市场上屡创新高，香港市民对国內房地产更有信心。 香港地区推广及推盘策略 中原独家代理全球限量版北京Four ，并大获成功 我们地处陆家嘴CBD核心，与环球金融中心亲密接触 世纪大道终端，真正世界第五大道终端顶级地位 地段稀缺之外，更具便利性 四季酒店的五星联动服务， 成为我们奢华的卖点 认识竞品后 我们看我们的产品能提供什么？？ 稀缺的便利资源 CBD核心、便利资源 150-300的面积段 纯投资品显然面积过大 四季·酒店式服务 五星酒店服务保证可以有别于住宅属性豪宅 产品物理核心提炼 还有一个问题，同样值得关注 我们的产品办公外力面，43-55层 御华山也是办公外立面但不纯正 而我们是更纯正的摩天大楼办公外立面 客户真的愿意住在这样的大楼里吗？ 让我们看一个案例获得印证 香港顶级豪宅“天玺”大厦 同样是一座酷式办公楼的观海豪宅 策略得当在香港销售成功 办公外立面豪宅才是稀缺品 所以CBD核心商务地段资源 +办公立面的高空豪宅 +四季·酒店级服务 才是我们有别于其他豪宅的优势 我们需要的是定位描述，进行理念灌输 在定位前我们先看一下 什么样的客户需要住酒店服务的豪宅 常年奔忙于世界各地外派人群 世界上最忙碌的高管精英 他们因工作而需要最完备的生活照顾 及近在咫尺的商务便利 10年浦东金融机构达到600个，整个浦东金融行业人员达到20万人 陆家嘴甲级写字楼（万㎡） 浦东金融机构（个） 浦东金融从业人员 107.24 + 74 181.24 2007 2008 600 410 480 2010 550 2009 15% 69% 20万 10万 223.9 17万 陆家嘴金融从业人群数据解析 他们在社会中的位置 社会顶层、投资人、CEO、皇族、高管 各公司主要骨干高管、执行总裁、高级总监、外派高管（陆家嘴金融企业为主） 他们需要酒店式服务的中短期居住寓所 但这些只是我们产品的最终使用客户， 并不是我们销售的目标客户 我们先看一下上海豪宅客户购买群体的转变 2 港澳、外籍客户为主 温州浙江客户为辅 上海江浙客户为主 港澳、外籍客户为辅 部分内地客户 内地客户为主 上海江浙客户为辅 部分港澳、外籍客户 购买目的 资源占有 规避金融风险、保值 转变 我们的目标客户应该是 投资客、具有一定自用属性的保值型客户 他们还是以 国内内地客户为主 港澳、外籍客户及上海江浙客户为辅 及部分终端使用客户的购买群体 我们产品的市场机会点 陆家嘴CBD区核心商务资源 +办公立面空中寓所+四季·酒店式服务 三点平衡的上海唯一性产品 便利商务+高奢+服务 由此我们发现矛盾 FOUR 酒店知名于欧洲、东南亚的顶级服务型酒店 港澳、外籍客户认同 内地客户不一定认同 2010年后内地客户为主、港外客户为辅 我们需要客户回归及客户影响 产品解析 特性提炼：CBD稀缺地段+空中寓所+酒店式服务 竞品比较：产品投资性+自用便利属性 打造唯一性：便利商务+高奢+服务的三点平衡综合体 目标客户认定：内地富豪为主，港外、上浙客户为辅 客户回归及客户影响的整体定位 我们产品的市场地位 领导者 —区域的影响者 —游戏规则的建立者 —保护或扩张市场份额 代表竞品：汤臣一品 追随者 —搭便车、借势 —以小博大、杀伤战术 —价格战的制造者 代表竞品：世茂5号 机会者 —目标明确、挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 代表竞品：御华山大厦/济南路8号 挑战者 —制造新的评估唯一性 —强调产品特色和价值 —把握原有投资客，影响豪宅自用客 使港外客层回归，对内地客层影响 由此我们的定位 上海陆家嘴CBD区FOUR 天际御所 FS·天际御所 以上海首席CBD便利+高奢+服务三点平衡综合体 打造全新的高奢酒店级生活 使港外客户回归，对内地客户理念影响 ——上海首席·顶级国际酒店服务生活享受 3 项目核心策略 目标客户圈层 核心策略 核心价值梳理 定位后客户圈层思考： 项目定位演绎 圈定我们的目标客层 核心策略：稀缺性、唯一性产品制造圈层客户 感染共鸣终端客群，产品价值认同回归，投资价值显现影响 价格评估 体现本案绝对稀缺性、唯一性特征 项目核心价值梳理： 价值一：大上海小陆家嘴CBD正核心——上海豪宅新地标 本案 陆家嘴CBD正核心 环球金 融中心 与环球金融中心比肩 价值二：Four —— 全球1/18 全球十八处四季酒店私人住宅之一 价值三：起始高度42楼以上——空中御所 55 起始高度42F 项目定位演绎： FS·天际御所 ——上海首席·顶级国际酒店服务生活享受 陆家嘴CBD金融圈临空俯视的感受与尊容 世界顶级的装修与家居配置 FOUR 超五星的酒店家居服务 浦东·FOUR 酒店就是我的私家会所 这才是高奢酒店级的生活享受 物理稀缺+定位演绎的唯一性显现后 我们还需要 一个高性价比的价格来吸引我们的目标客群 精神属性：国门商务区,总统套房 一件商品的价格是如何确定的？ 我们说，价格基于市场，并取决于产品本身的价值 那么我们先来看看市场情况如何？ 上海豪宅市场价格体系 楼层分布 26F以上 主力户型 433-595㎡ 近期 成交均价 12-15万元/㎡ 楼层分布 32F以上 主力户型 200-400㎡ 近期 成交均价 8-10万元/㎡ 分别选取住宅性质豪宅及办公性质豪宅各两个进行市场数据分析 可见，目前豪宅市场价格在7-15万区间内，而产品本身价值的差异对于项目售价具有很大影响 楼层分布 17-42F部分 主力户型 327-407㎡ 近期 成交均价 7-8万元/㎡ 楼层分布 整栋 主力户型 82-150㎡ 近期 成交均价 10万元/㎡ 汤臣一品 世茂5号 御华山 济南路8号 产品价值对于本项目价格的影响 扣分因素： 项目属性——办公性质，按目前市场整体情况看，其价值低于纯住宅物业 项目规模——单栋建筑，无小区环境，绿化较少 内部配套——无专属大型会所，从客户认知角度看，与竞品相比，缺乏优势 加分因素： 地段优势——全球金融中心CBD正核心位置，绝版地段，首席地位 品牌优势——四季酒店私人住宅，顶级酒店式服务，上海唯一，全球1/18 产品品质——层高4米，顶级豪华装修，家私全配，拎包入住 以项目优势价值+中原营销执行力化解产品劣势，并充分显现项目市场性价 本案建议价格：均价12万元/平米 价格区间：10-15万元/ 平米 注：以上售价是根据目前情况进行预判的基准价格，最终价格要根据销售时的市场行情以及本案的销售道具准备、营销推广策略等确定 价格定位 我们的客户圈定： 终端使用客户——行政高管、企业高管、集团骨干精英、“空中飞人”、外派高管、明星 目标客户认定——中国内地客层、港澳及外籍客层、上海江浙客层、富二代、明星 物理价值 豪宅新地标 全球1/18 空中御所 定位演绎 便利稀缺 高奢 服务 结合推广演绎 彰显产品的唯一价值 价值稀缺 品质奢华 产品唯一 来感染共鸣我们的终端客户，影响我们的目标客群 陆家嘴大户型客户分析： 〈40岁 年龄分布 大户型客户以中年为主，集中于35-55岁区间，占比69% 大户型客户税后家庭收入300万以上占44%，消费实力强 家庭收入（税后） 〈40岁 行业分布 层级分布 贸易行业为大户型主力客户，占比32%。其次为IT、金融、制造 客户层级多集中于企业高层，高层占比78% 投资客户与自住客户比例接近2：3 〈40岁 户型需求 面积需要 大客户客户偏好三室与四室户型，占比90% 大客户客户偏好150M2以上房型，偏好150M2-210M2占比46%，210M2以上占比32% 陆家嘴滨江自用客户描述： 1、35-55岁的税后年家庭收入300万以上的客户群体 2、IT、金融、贸易等CBD工作区关联客群 3、偏好150-210平米及以上的高管客群 他们除了奢华的豪宅生活外 还需要工作的便利性与生活的服务性 他们可能是 陆家嘴企业高管、中短期外派高管、陆家嘴产业关联富豪 +港澳、外籍、上浙价值认同客群 +中国内地投资价值认同客群 形成我们最终的目标圈层客群 由此导出我们的核心策略 唯一性产品高调宣传+圈层客户影响 项目唯一性宣传 地段稀缺性附加 + 高奢便利生活共鸣陆家嘴大户型使用客户及项目终端使用客户 吸引终端客户购买 体现项目投资价值 影响传统豪宅客户购买 + 高性价单价 2010.09.29“二次调控”出台 2010.11.15“限外令”出台 自2010年4月起，中央和地方房产政策持续出台，政策调控常态化 2010.06.12 住建部等七部门发文 加快发展公租房 2010.06.04 三部门明确按家庭成员拥有住房数认定二套房 8月 7月 6月 5月 4月 楼市调控政策 2010.09.02 沪“五条”出台 2010.07.18沪 开发商拿地需现场签合同 30天内付清全款 2010.05.2 央行年内第三次上调存款准备金率 2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可开发商不得收取定金 2010.04.17 国十条 2010.04.13 住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨 2010.08.24 李克强两次谈话 2010.08.05 银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷 9月 11月 10月 2010.09.29 “二次调控”出台 2010.10.07 沪“十二条”出台 2010.11.19 存款准备金率上调0.5% 2010.11.9 存款准备金率上调0.5% 2010.11.15 “限外令”出台 2010.10.19 存贷款基准利率上调0.25% 2010至今出台政策一览 12月 2011年1月 2011年2月 2011.1.29 限购令、物业税出台 2011年5月 进一步执行限外政策 新国十条出台（房产税、限购令）连续6次提高准备金率、2次加息 4月限购限贷政策实施 2011.1.29“限外令”“物业税”全面紧缩市场 0套/ 0套 0套/ 22套 185套/ 59套 206套/ 123套 104套/ 35套 季度 供应套数 成交套数 0套/ 26套 60套/ 28套 0套/ 44套 0套/ 32套 186套/ 60套 7月 0套/ 9套 8万以上公寓供求价走势（2009.01-2011.07.24） 11年新政后8万以上豪宅共成交80套，同比10年同期水平上涨78%，限购影响较弱 11年新政后共成交80套 10年2-7月共成交45套 11年“限购”后8万以上的豪宅成交分析 豪宅俨然脱离政策成交市场 =远期保值品 上海近3年以来，即2008年以来合计各总价段公寓成交总量 总价5000万以上 3000－5000万 2000－3000万 1000－2000万 62 1 63 228 35 263 478 116 594 2509 970 3479 18 75 170 994 一手成交 二手成交 合计 年平均 从目前静态市场来看，上海高端公寓3000－5000万总价段尚属起步阶段 总价5000万以上成交市场容量有限，1000－3000万属普遍豪宅总价水平 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心 2008至今豪宅成交套数统计 　 一手成交 二手成交 总计 　总价段 2008年 2009年 2010年 2011年1-7月 2008年 2009年 2010年 2011年1-6月 　 1000-2000万 281 973 841 414 86 454 347 83 3479 2000-3000万 47 165 154 112 13 54 32 17 594 3000-4000万 14 80 23 25 3 8 8 8 万 3 50 21 12 0 3 3 2 94 5000-6000万 0 12 13 4 0 0　 0 1 30 6000万以上 3 6 18 6 0 0 0 0 33 合计 348 1286 1070 573 102 519 390 111 4399 上海近3年总价千万以上公寓总价段细分汇总情况 单位：套 无论从上海一手房还是二手房成交，2009年开始放量，2009年属于上海豪宅元年 一手数据时间段：2008年-2011年1月-6月30日，二手数据时间段：2008年-2011年7月25日， 数据来源：上海市房地产交易中心 成交总价分析，5000万以上为成交瓶颈 价格递减，成交反向上升，成交总价 =级别象征 从01年世茂滨江到09年豪宅元年 我们发现上海豪宅正在由单纯的资源占有发生转变 板块透析 产品透析 成交透析 中心地段、优厚资源品 转变、添加 产品品牌稀缺元素 不分物业属性的奢侈元素 保值化的级别象征元素 在透析了上海整体豪宅市场格局后 我们深入研究陆家嘴板块 陆家嘴板块——金融CBD商务集聚豪宅板块 01年的世茂滨江；豪宅标杆汤臣一品皆源于此 不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观 以滨江小区域为例，01年至今产品不断升级 2009至今板块内成交均价不断上升 由09年的10万直到目前汤臣报价20万；及新鸿基未开盘的预计20万 区内典型个案表现 温州籍投资者 外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多) 投资客（江浙人\外籍华人） \香港人\企业高管 外地投资客\港澳台商人(温州人\台湾人居多) 香港\台湾\上海\江浙\外籍华人（特别是福建人）\高层次外籍人士(如巴西、南非等四国驻沪总领事） 台湾\新加坡\东南亚投资 江浙一带的商人\特别是温州投资客 境外人士\国内的低调富豪阶层 外籍华人\上海本地人（高级政府官员） 海外基金，香港、台湾和海外华人 香港，美国、新加坡等境外人士，海外基金 客户构成 外籍人士\港澳台\本地高官 江浙投资客\港澳台\华人 港澳台\境外人士\江浙投资客 投资＋自住 投资居多 自住为主＋长线投资 客户变化 成交价格 从2004-2006年上半年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追捧及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认同度较高，09年由稀缺性开始飙升 成交价格对比图 内地客源异军突起 长线投资＋收藏自用 10万以上高端公寓核心新增供应/存量分析 新天地板块 2 2014 陆家嘴板块 湖南/华山路板块 0 0 翠湖四期 翠湖四期 新鸿基项目4万 新鸿基项目3万 0 0 0 0 静安区 0 0 0 南外滩 绿城黄埔湾3万 中粮海景1号3万 新鸿基项目4万 新鸿基项目5万 绿城黄埔湾3万 绿城黄埔湾5.2万 绿城黄埔湾3万 总计 10.9万 10万 7万 10.2万 主要竞争对手为新鸿基凯旋门，预计未来推量为16万平方米 目前存量 汤臣一品5.8万 世茂滨江2万 国信世纪海景4.8万 新华路1号0.9万 嘉里华庭0.2万 MANOR 0.3万 远中风华1.9万 协和城2.9万 御华山3万 华润外滩九里1.2万 20.1万 国信世纪海景4万 板块内稀缺资源项目自01年起至今变化不多 由于各楼层价差较大，区内均价7-15万/平米 07年至今二手月均成交10套， 一手成交09年呈井喷，10年后月成交平稳， 未来本区供应预计较大 主要以世茂滨江成交为主 典型项目特点总结 财富海景 盛大金磐 世茂滨江 仁恒滨江 汇豪天下 汤臣一品 中粮海景1号 【产品塑造】 【资源稀缺】 【软件服务】 【营销特点】 塑造产品共同特性：酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业 不可再生与复制的地段:黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观 对不同的客群小众传播，举办各种主题公关推广活动 服务周到\保证安全性与私密性\国际化的物业服务、高品质会所服务 　 盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江 占地面积 3.85 27.5 3.4 4.86 13.88 建筑面积 13.47 70.8 14.6 16.31 41.54 总套数 530 3000 913 520 1940 容积率 3.5 2.7 3.2 3.2 3 物业类型 高层 高层 高层 高层 小高层、高层 建筑风格 欧式现代 欧式 现代简约 欧式现代 现代 立面用材 石材+复合铝板 石材+砂岩 涂料 石材+复合铝板 石材+砂岩 大堂设计 挑高8米酒店式大堂 挑高6米酒店式大堂 挑高4.8-8米酒店式大堂 挑高8米酒店式大堂 挑高4-8米酒店式大堂 大堂功能 访客休息区 前接待/访客休息区 前接待/访客休息区 前接待/访客休息区 访客休息区 主要个案产品比较 大多为欧式建筑风格，高层物业类型为主，容积率在2.7-3.6；酒店式大堂挑高设计；普遍注重外部江景，相对弱化内部景观设计（除仁恒外） 主要个案户型配比比较 主力户型 盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江 ２房２厅 14% 37.30% 15% 18% 10% ３房２厅 83％ 40.30% 60% 82% 70% ４房２厅 － 22.40% 25% －　 20% 仁恒滨江 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 盛大金磐 财富海景 汇豪天下 世茂滨江 ㎡ 3房2厅 2房2厅 4房2厅 项目主力户型面积区间分布图 区内主力户型以3房2厅为主，约占60-80%，3房主力面积段140-220平米 主要个案精装及设计单位比较 　 盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江 装修标准 6000元/㎡ 3000元/㎡ 3000元/㎡ 5000元/㎡ 1500元/㎡ 厨具 德国米勒（Miele）电器、德国西曼帝克（）橱具 橱柜：德国博德宝()、灶具：意大利Smeg/欧洲、 阿里斯顿、冰箱：GE品牌 全套“西门子”品牌 惠尔浦橱具 卫具 德国科特威（）按摩浴缸、德国当代（）龙头（2000系列和Meta Pur系列）、德国高仪（Grohe）龙头德国维宝（）洁具 西班牙ROCA洁具、美国 卫浴 卫浴：享誉全球的德国科特威浴缸、洁具： 德国杜拉维特、龙头： 德国高仪CROHE、水槽：铂浪高 德国全进口不锈钢水槽 科勒洁具、德国威宝 TOTO洁具、科勒洁具 地板 高级实木地板 高级大理石 实木地板 高级大理石 全实木地板 空调 大金VRV变频空调 美国TRANE 大金家庭独立中央空调 大金空调 大金空调 其他用材 热暖：德国菲斯曼热水炉瑞士森德（）散热器 浴室配设SANYO?15纯平彩电 电器意大利默洛尼壁挂式燃气采暖/热水炉 卫裕配优派VIEW SONIC嵌入式液晶电视 电器开关 　项目 建筑设计 景观设计 物业管理 顾问\合作设计 会所管理 室内设计 盛大金磐 新加坡工程集团、现代建筑设计集团华东院 美国泛亚易道 仲量联行 - - - 世茂滨江 香港马梁建筑师事务所 美国泛亚易道 第一太平戴维斯 上海建筑设计院 美洲会 - 汇豪天下 研究所新加坡驷马国际私人有限公司 贝尔高林 中海物业 ?丹下健三 - 梁志天设计师有限公司 财富海景 加拿大泛太平洋建筑设计\上海建筑设计院 日本综合计划研究所（星野嘉郎） 仲量联行 - - 装修标准基本在3000元/㎡或以上；合作单位均为国际或国内著名建筑设计单位 主要个案会所配置比较 　 盛大金磐 世茂滨江 汇豪天下 财富海景 仁恒滨江 会所数量 1 2 1 1 1 会所面积 5000 15000 900 6000 6000 与住宅面积比例 1：26 1：46 1：146 1：26 1：67 户均会所面积 9.4 5 1.04 11.5 3.09 经营特点 对内 对内 对内 对内外 对内 会所特点 　功能齐全 主题会所 　水景景观会所 　功能齐全 　功能齐全 会所管理 　开发商 美洲会 凯德置地 　开发商 仁恒物业　 会所功能配设 出现频次 占比例 酒吧、咖啡吧 6 100% 健身房 5 83% 室内泳池 4 67% 桑拿、SPA 4 67% 韵律室 4 67% 儿童娱乐室 4 67% 棋牌室 3 50% 台球室 3 50% 网球场 3 50% 餐厅 3 50% 会所功能配设 出现频次 占比例 会议室 2 33% 高尔夫练习场 2 33% 壁球场 2 33% 乒乓球 2 33% 阅览室 2 33% 多功能厅 1 17% 室内攀岩 1 17% 多功能运动场 1 17% 保龄球 1 17% 都配备高标会所，成为豪宅生活的标准配置；酒吧、SPA、健身房为会所标配 陆家嘴区内临江豪宅产品共性 稀缺临江资源 欧风、酒店大堂挑高，重外江景，弱化内部景观 140-220㎡3房2厅户型为主 天然稀缺江景资源 临近CBD商务区 高标物业配置 3000元/㎡以上高标精装，与知名设计单位合作 高标会所配置 陆家嘴区域产品特征 上海豪宅演变 地段、资源掠夺 新元素注入 产品品牌稀缺元素 不分物业属性的奢侈元素 个性化的级别象征元素 陆家嘴特色 天然稀缺江景资源 临近CBD商务区 高标物业配置 新元素结合区域特色 如何打造本项目独有的稀缺性与唯一性 2 项目属性研究及定位 项目SWOT分析 竞品分析及启示 目标客群分析及认定 项目整体定位 21 世纪中心大厦坐落于陆家嘴核心区域，地段优势显著。大厦有三个部分组成， 本项目位于大厦高区，由全球顶级知名酒店品牌四季酒店冠名并提供酒店式服务，国际殿堂级室内设计公司担纲室内设计，配备全套家私、家电设施设备及家居用品。 21世纪中心大厦产品概述 四季酒店 43-55层本案酒店式公寓房 写字楼 四季酒店 项目产品核心价值元素提炼 1、陆家嘴CBD稀缺地段 东方路 东昌路 陆 家 嘴CBD核心区 陆 家 嘴CBD 陆家嘴金融中心 二期项目 21世纪中心大厦 2、顶级酒店式服务 3、办公里面空中公寓 4、全家私配置拎包入住 陆家嘴豪宅区 陆家嘴CBD区 项目SWOT分析 优势 劣势 威胁 机会 CBD区域地段 二线江景、空中公寓 区内一线江景豪宅较多，未来供应较大 酒店公寓属性 区内无先例 全家私配置拎包入住 四季·酒店式服务 办公外立面公寓 上海无先例 跳出传统思维，打造独特豪宅产品 经过项目SWOT分析我们思考我们的产品属性 具备陆家嘴豪宅资源共性——紧邻CBD区、二线江景 具有其稀缺性资源区域板块 特性 不可再生性 不可复制性 1、优越的地理位置 2、临江\独特视野(万国建筑群) 3、CBD地段\经济发展中心 但区内顶级豪宅项目众多，存量及供应量也较大 而我们办公属性的物业能否在此区域立足 我们先看一下上海办公属性的同类竞品 御华山大厦 济南路八号 本案 上海在售千万级办公型豪宅两个：御华山大厦和济南路八号 办公型竞品 济南路8号 上海新天地典藏级豪华公寓 御华山大厦 市中心鼎级行政公馆 济南路8号 —— 上海新天地典藏级豪华公寓 物业属性 办公 产权 50年 销售均价 80000元/㎡ 装修标准 毛坯 主力面积 328㎡、407㎡、735㎡ 推盘/去化 52/15 环线位置 内环内 所在版块 静安板块 在售房源总价段 2000-2500万（单套）、5000-6000万（高区平层） 顶楼复式楼王由开发商自持 物业属性 办公 产权 50年 销售均价 元/㎡ 装修标准 12000元/㎡ 主力面积 80~140㎡ 推案/去化 173/173 环线位置 内环内 所在版块 淮海路板块 在售房源总价段 主力户型1000-1500万 御华山大厦 —— 市中心鼎级行政公馆 优劣比较 济南路8号 御华山大厦 优势 劣势 产品解析及综合分析 核心商圈 世界级装修 巴卡拉水晶联合 星级标准服务 户型适中 开发商口碑较差 周边景观欠佳 华山路人文底蕴 私家别墅景观 大户型尺度 大型私人会所 毛坯交房 缺少物业服务 缺少资源嫁接 缺少营销费用投入 与奢侈品联合，走豪宅公寓路线，面积较小虽不符合富豪需求，但区域板块租金较高，吸引投资者投资，成交较好 私人会所较大，走行政公馆路线，面积虽达豪宅标准，但面积较大无法吸引投资客投资；办公属性，毛坯交房，无法吸引自住+长期投资的自用客户青睐，成交较差 济南路8号 重新包装后，市场价格9-10万/㎡；销售较好 御华山 成交均价不到7万，09年至今仅成交17套 个案实际成交比较 济南路8号 与巴卡拉水晶联合，打造上海奢侈标签 依靠小面积，高投资租金回报（月租2.5万，回报近1%） 推出市场后获得成功 御华山 面积过大，毛坯交房 虽行政寓所自用概念，但仅靠地段且包装不佳 凸显办公属性劣势，市场成交不佳09至今17套 通过同类竞品比较 我们发现办公类豪宅价值的两条路线 投资属性 自用收藏属性 出租便捷、是否有较好的短期投资回报 能作为第二官邸、并具备未来升值潜力及收藏性 济南路8号投资路线获得成功 御华山行政公馆自用路线没有获得成功 共性 较好的地段及奢华的豪宅生活方式 投资属性：短期投资回报弥补办公属性不足 自用属性：优厚生活方式弥补办公属性不足 我们再看一下陆家嘴的同区竞品 汤臣一品——5-6千万总价，标杆位置与我们不在一个层级 盛大金磐——除一线江景外，整体产品品质不高 仁恒滨江——06年后就无供应，二手供应也极少 世茂滨江——双会所配置，但楼盘较大，实际入住环境较杂乱 还没有以服务为软性奢华买点的奢侈豪宅 （除汤臣09年后以软性奢华服务为卖点外，但并未落地） 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 21世纪时代中心大厦四季酒店品牌寓所营销策划提报 》》》 上海中原物业代理有限公司 事业二部 2011-7-29 写在报告前，我们的思考模式 产品切入法则，是引领、跟随还是机会？？ 豪宅格局解析 项目属性认识 比较 确立产品地位 由此决定我们客户圈层及撼动市场的方式 制造稀缺、唯一 豪宅市场解析 项目属性研究及定位 项目核心策略 推广及执行策略 附件 上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判 项目SWOT分析 竞品分析及启示 目标客群分析及认定 项目整体定位 目标客户圈层 核心策略 推广执行策略 销售执行策略 1 豪宅市场解析 上海豪宅格局透析 陆家嘴板块特性研判 我们先由豪宅发展史 来透析上海豪宅本质。。。 上海豪宅演变发展 2 2 2 2014 标志 楼盘 世茂滨江 汤臣一品 11万元/㎡ 新鸿基 滨江凯旋门 20万元/㎡ 滨江凯旋门 翠湖天地4期 翠湖嘉苑 …… 2008 第二次 豪宅元年 真正进入10万元 第一次 豪宅元年 单价进入2千美元 江浙温州人 香港台湾人 上海人 华裔华侨人士 上海、江浙人 香港台湾人 中国内地其他 华侨/外籍人士 中国内地其他 上海、江浙人 香港台湾人 华侨/外籍人士 开启上海豪宅首座 树立上海豪宅标杆 房市多年调控，催生豪宅板块成形 新生资源类板块逐步成形 豪宅元年 稀缺类资源豪宅步入15-20万 新兴板块开始成型 2001年世茂滨江2000美金，开启上海豪宅先河 2005年汤臣一品开价10万，树立豪宅标杆 2009年后，市中心资源类地段成为最稳健的投资形式，催生10万元豪宅成为常态 同时世博概念、滨江概念产生多类新兴的豪宅板块 由此上海豪宅由地段标杆 俨然转变成了一场资源抢夺战 未来又会如何发展？？？ 面对这个市场，我们由 板块——产品——成交 来透析这个特殊市场的格局 板块透析 传统板块各具特色，新兴板块逐步成形， 外围区域靠产品优势也挤入豪宅之列。 华山夏都苑 嘉里华庭2期 新华路1号 翠湖天地嘉苑 华润外滩九里 世茂5号 汤臣一品 财富海景 华山路法租界 陆家嘴 外滩滨江 新天地 豪宅分布板块 静安南京西路 滨江凯旋门 巴卡拉 绿城黄浦湾 御华山 协和城 远中风华园 凯德茂名公馆 白金湾 豪景苑 北外滩 华山路法租界—老式洋房豪宅板块 静安南京西路—城市商办传统集聚区豪宅板块 新天地—老上海新里人文豪宅板块 陆家嘴—金融CBD商务集聚豪宅板块 外滩滨江——世博、外滩江景新兴板块 北外滩——新型外滩江景衍生板块 传统板块 新兴板块 松江：华润佘山九里（5-6万/㎡） 闵行：星河湾（5-6万/㎡） 新江湾：仁恒怡庭（6-8万/㎡） 唐镇：绿城玫瑰园（5万/㎡） 外环外： 以优厚产品力、大平层挤身豪宅之列，并且单价已超过5万 催生市中心豪宅单价继续上升： 预计新鸿基开盘均价为20万/㎡ 汤臣目前报价20万/㎡ 翠湖四期预计20万/㎡ 外围市场产品之争——挤身豪宅行列 除地段之外，产品力、品牌力也尤为重要 新天地 最高价：16万/㎡ 湖南路、华山路 售价：10万/㎡ 陆家嘴 最高价：18万/㎡ 南外滩 售价：10万/㎡ 北外滩 最高价：15万/㎡ 新江湾板块 目前售价：5-8万/㎡ 松江 最高价：6万/㎡ 闵行 最高价5.5万/㎡ 新鸿基 预计售价：20万/㎡ 唐镇 最高价：5万/㎡ 翠湖四期 预计报价：20万/㎡ 星河湾、仁恒怡庭、绿城玫瑰园告诉我们 上海豪宅在资源掠夺的同时， 产品力、品牌力开始 =稀缺性 产品透析 从大平层高品质到奢侈品联合， 市中心办公属性酒店公寓也挤入豪宅之列。 2 2 …… 2005年，汤臣一品大厦均价10万/㎡ 横空出世… 香港丽园 7-10万/㎡ 翠湖天地嘉苑 8-12万/㎡ 财富海景花园 7-10万/㎡ 绿城·黄浦湾 9-10万/㎡ 御华山大厦 7-10万/㎡ 嘉里华庭 8-10万/㎡ 新华路一号 10-11万/㎡ 中粮海景一号 8-11万/㎡ 海珀·日晖 10万/㎡ 济南路8号 10-12万/㎡ 华府天地 8-10万/㎡ 目前报价10万元级的豪宅 逐步成为市场常态 华润外滩九里 9-10万/㎡ 汤臣一品大厦 12-14万/㎡ 在价格提升的同时，豪宅打造开始由物理属性向精神属性提升 汤臣一品和范思哲 该项目于2005年10月底首次公开，2009年11月18日与世界国际时尚家居品牌范思哲家居（ Home）签订战略合作协议 济南路8号和巴卡拉 该项目于2005年12月底首次公开，几经转手于2009年4月中旬，与法国著名奢侈品品牌巴卡拉公司签署协议，正式更名为巴卡拉·济南路8号 白金湾府邸和悦榕庄 2009年10月18日，“金·悦·人生倾城之旅--鹏欣集团、悦榕集团、财富人生、第一财经携手时代人物闪耀浦江生活盛典”在上海白金湾盛大开幕。悦榕集团正式布局上海北外滩 09年后各大豪宅与奢侈品牌联合 使豪宅除地段、品质之外 =奢侈品 2005-2008年 住宅性质项目 汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸 （共10个） 办公性质项目 无　 2009年 住宅性质项目 中粮海景1号、公馆77、外滩九里、绿城黄浦湾、丰盛皇朝、汇景天地、香梅王座、仁恒河滨城三期、西康路989、新华路一号（共10个） 办公性质项目 御华山大厦、济南路8号西苑、城市一品苑（共3个） 2010-2011年 住宅性质项目 思南公馆、凯德茂名、凯迪公馆、静安豪景、嘉天汇、香港名都、大华清水湾、滨江凯旋门、国信滨江项目（共10个） 办公性质项目 日月光广场、协和城、波特曼建业里、浦江湾1号（共5个） 09年后越来越多的办公产权的项目正在涌入豪宅市场 2005-2008年办公产权所占同期开盘住宅总体量 2009年办公产权所占同期开盘住宅总体量 2010年办公产权所占同期开盘住宅总体量 由奢侈品开启生活模式大门 由此好地段的办公物业，同样可以 =豪宅 成交透析 11年“限购令”政策对豪宅几乎无影响， 历年成交透析市场集中总价段。 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： -2008住宅性质项目（10）汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸 办公性质项目（0）住宅产权办公产权住宅性质项目（10）汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸 办公性质项目（0）住宅产权.94办公产权.06住宅产权办公产权.94.-2008住宅性质项目（10）汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸 办公性质项目（0）住宅产权办公产权住宅性质项目（10）汤臣一品、世茂滨江花园、财富海景花园、白金湾府邸、浦江公馆、尚海湾豪庭、百汇园、经典茂名公寓、嘉里华庭、白金湾府邸 办公性质项目（0）住宅产权.86办公产权.14住宅产权办公产权.86.月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月供应套数成交套数成交均价8万以上?2009?/?1?/?12..0020..0023..00122.0017..0063.0019..00139.0016..0067.0019..0088..00?2010?/?1?/?186.0022..007..0018.006..0014..005..007..006..009..0060.0013..0011..0015..0018..00?2011?/?1?/?121..004..007..00186.004..0024..0032..00?2011?/?7?/?249..00 Page 供应套数成交套数成交均价2009年至今8万以上豪宅市场公寓供求走势供应套数成交套数成交均价2009年1月2009年1月2009年1月2月2月2月3月3月3月4月4月4月5月5月5月6月6月6月7月7月7月8月8月8月9月9月9月10月10月10月11月11月11月12月12月12月2010年1月2010年1月2010年1月2月2月2月3月3月3月4月4月4月5月5月5月6月6月6月7月7月7月8月8月8月9月9月9月10月10月10月11月11月11月12月12月12月2011年1月2011年1月2011年1月2月2月2月3月3月3月4月4月4月5月5月5月6月6月6月7月24日7月24日7月24日2..0020..0023..00122.0017..0063.0019..00139.0016..0067.0019..0088..0086.0022..007..0018.006..0014..005..007..006..009..0060.0013..0011..0015..0018..0021..004..007..00186.004..0024..0032..009..-2000万2000-3000万3000-4000万4000-5000万5000-6000万6000万以上1-3月二手1-30-60003-6月1-6月　总价段2008年2009年2010年1000-2000万2000-3000万3000-4000万4000-5000万5000-6000万6000万以上2011年1-6月月份成交套数成交均价(元)2008-12-01 08年12月22月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月?2009?/?1?/?12..0069..00104..0054..0071..0037..0026..0016..0013..0013..0066..00?2010?/?1?/?157..005..0017..002..005..005..006..007..003..008..00?2011?/?1?/?110..003..001..0014..007..001..00 Page 成交套数成交均价(元)53.008.003.001.001.00111.00.0030.009.005.001.0083.0017.008.002.001.00.0086.00454.00347.0083.00970.00970.0013.0054.0032.0017.00116.00116.003.008.008.008.0027.0035.00.003.003.002.008.001.00.00.00.001.001.00.00.00.00.00.00成交套数成交均价(元)2009年1月2009年1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月8月8月9月9月10月10月11月11月12月12月2010年1月2010年1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月8月8月9月9月10月10月11月11月12月12月2011年1月2011年1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月2..0069..00104..0054..0071..0037..0026..0016..0013..0013..0066..0057..005..0017..002..005..005..006..007..003..008..0010..003..001..0014..007..001..成交面积面积环比成交套数套数环比成交金额(元)金额环比均价环比最低均价最高均价2007-12-01 07年12月2成交均价11月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2007-12-01 07年12月2成交套数成交均价面积环比套数环比成交金额(元)金额环比均价环比最低均价最高均价成交面积?2009?/?10?/?11....00328.0011月2..001.24001.32...00735.0012月-1.00-1.00.00-1.00-1.00.00.00.00?2010?/?1?/?1.00.00.00.002月.00.00.00.003月.00.00.00.004月.00.00.00.005月1....00328.006月2..002.50002.49-2.00E-...007月-1.00-1.00.00-1.00-1.00.00.00.008月.00.00.00.009月7......0010月2..00-.75-.7100-.75-6.00E-..00735.0011月-1.00-1.00.00-1.00-1.00.00.00.0012月.00.00.00.00?2011?/?1?/?1.00.00.00.002月.00.00.00.003月.00.00.00.004月.00.00.00.005月1....00407.006月1..00-.2000-.25-...00328.007月-1.00.00-1.00-1.00.00.00.00 Page 成交套数成交均价成交套数成交均价2009年10月2009年10月11月11月12月12月2010年1月2010年1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月8月8月9月9月10月10月11月11月12月12月2011年1月2011年1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月1..002..001..002..007..002..001..001..世茂5号盛大金磐财富海景本案中粮·海景一号汤臣一品37.0045.0042.0043.0034.00中粮·海景一号世茂5号汤臣一品盛大金磐财富海景本案37.0045.0042.0043.0034.00